房地产法律法规介绍
点击数：10 更新时间：2025-01-13
国家颁布了数十部房地产法律法规，其中包括《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《物权法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国合同法》等。本文主要介绍《中华人民共和国城市房地产管理法》的详细内容。
根据维护房地产市场秩序、保障房地产权利人合法权益、促进房地产业健康发展的需要，制定了《中华人民共和国城市房地产管理法》。
第一节 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第二节 土地使用权划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付给其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第一节 一般规定
房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第二节 房地产转让
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三节 房地产抵押
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
根据法律规定，设定房地产抵押权的土地使用权是通过划拨方式取得的。一旦房地产通过拍卖出售，抵押权人只有在从拍卖所得的价款中缴纳与土地使用权出让金相当的款项后，才能优先受偿。
根据法律规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。当需要拍卖抵押的房地产时，可以将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖。然而，对于拍卖新增房屋所得的款项，抵押权人无权优先受偿。
房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，并由承租人向出租人支付租金。
在房屋租赁过程中，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款。双方还需要向房产管理部门登记备案。
住宅用房的租赁应当遵守国家和所在城市人民政府规定的租赁政策。如果租用房屋用于生产、经营活动，租赁双方可以协商确定租金和其他租赁条款。
如果房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
房地产中介服务机构应当具备以下条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；符合法律和行政法规的其他条件。
设立房地产中介服务机构时，必须向工商行政管理部门申请设立登记，并领取营业执照后方可开业。
国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
国家实行土地使用权和房屋所有权的登记发证制度。
以出让或划拨方式取得土地使用权的，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。经县级以上地方人民政府土地管理部门核实后，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，并由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
在房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。经同级人民政府土地管理部门核实后，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。
对于法律另有规定的情况，应当按照有关法律的规定办理。
在房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。如果通过处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权，应当按照本章规定办理过户登记。
经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的情况下，可以制作、颁发统一的房地产权证书。根据本法第六十条的规定，该证书将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更分别载入。
对于违反本法第十条、第十一条规定，擅自批准出让或出让土地使用权用于房地产开发的行为，上级机关或所在单位应当给予有关责任人员行政处分。
对于违反本法第二十九条规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的行为，县级以上人民政府工商行政管理部门应当责令停止房地产开发业务活动，并没收违法所得，可以并处罚款。
对于违反本法第三十八条第一款规定转让土地使用权的行为，县级以上人民政府土地管理部门应当没收违法所得，可以并处罚款。
对于违反本法第三十九条第一款规定转让房地产的行为，县级以上人民政府土地管理部门应当责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
对于违反本法第四十四条第一款规定预售商品房的行为，县级以上人民政府房产管理部门应当责令停止预售活动，并没收违法所得，可以并处罚款。
对于违反本法第五十七条规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的行为，县级以上人民政府工商行政管理部门应当责令停止房地产中介服务业务活动，并没收违法所得，可以并处罚款。
对于没有法律、法规依据，向房地产开发企业收费的行为，上级机关应当责令退回所收取的钱款。情节严重的，上级机关或所在单位应当给予直接责任人员行政处分。
如果房产管理部门、土地管理部门的工作人员在履行职责过程中玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。如果不构成犯罪的，应当给予行政处分。
如果房产管理部门、土地管理部门的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，应当依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任。如果不构成犯罪的，应当给予行政处分。
在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。
本法自1995年1月1日起施行。