房地产开发中行政规划的风险责任分析

案情

1999年3月18日，某县文化馆与某县**实业发展有限公司签订了一份《某县文化馆房屋开发合同书》，约定原告提供土地给被告改建开发，被告无偿提供建筑面积为1360㎡的一至八层房产给原告，交付期限为12个月。然而，被告只交付了901.26㎡的一至六层房产。原告起诉要求被告交付差欠面积的房产或按现市价补偿。被告某县**实业发展有限公司辩称，未交付差欠面积的房产是由于行政规划原因造成的，即合同约定八层，但建设部门只批准六层。被告认为，双方签订的合同属于合作开发房地产合同，应共同承担风险，故应驳回原告的诉讼请求。

分歧

房地产开发中行政规划的风险应由谁承担？存在以下两种意见：1. 行政规划的风险应由开发方承担。被告某县**实业发展有限公司未按约定向原告交付1360㎡的房产，应承担交付差欠面积房产的责任或按现市价进行补偿。2. 行政规划的风险应由房屋开发合同当事人双方共同承担。双方所签合同属于合作开发房地产合同，原、被告双方应共同承担风险，被告没有违约行为，应驳回原告的诉讼请求。

评析

本人支持第一种意见，理由如下：一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益。由此可见，本案双方所签合同的性质应为土地使用权转让合同，而非合作开发房地产合同。原告某县文化馆不承担经营风险，只享受固定利益。二、根据合同约定，原告某县文化馆提供土地给被告某县**实业发展有限公司改建开发，被告无偿提供建筑面积为1360㎡的一至八层房产给原告。双方约定原告提供土地使用权，被告交付1360㎡的房产，并未约定原告须承担风险。被告未交付差欠面积的房产是由于行政规划原因造成的，该风险应由被告承担。综上所述，被告某县**实业发展有限公司应承担开发过程中行政规划的风险。被告未按合同约定履行义务，构成违约，应承担交付差欠面积房产的责任或按市价进行补偿。