中介如何引发房买卖合同纠纷

房屋买卖合同纠纷及解决方法

一、房屋买卖合同无效、履行不能引发的纠纷

房屋买卖合同无效或无法履行的纠纷，主要源于房屋买卖双方主体不合格或房屋存在瑕疵等问题。例如，房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出售房屋，职工未经单位同意出售单位拥有产权的公房，或房屋被列入拆迁范围等情况。这些问题导致房屋买卖合同无效，无法交付履行或无法办理过户手续，进而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院，并通常以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。

二、意向金或定金的处理争议引发的纠纷

房产中介公司为了提高成交率，常要求买受人向其支付一定数额的意向金。同时，房屋出卖人在签订正式买卖合同前，也常要求购买人支付一定数额的意向金或定金。然而，如果买卖双方有一方反悔，或就房屋的价格、支付方式、按揭、交易税费的承担等问题无法达成一致，意向金或定金的退还问题就成为争执的焦点。

三、中介服务费的支付和计算引发的纠纷

中介服务费用包括居间报酬和必要的居间费用，是房地产中介公司存在和发展的根本目的。一套房屋买卖成功需要经历寻找合适房源、明确初步成交意向、订立买卖合同等多个环节。若其中任何一环出现问题，都可能导致整个交易的失败。一旦交易失败，中介服务费的支付和计算就不可避免地成为法律纠纷的焦点。常见的纠纷包括因买卖双方私下交易产生的中介服务费争议，买卖双方一方中途退出引起的中介服务费支付和计算纠纷，以及买卖双方在议价过程中引发的中介费承担纠纷。

房产中介引发二手房买卖合同纠纷的三种情况

一、信息虚夸行为

一些房产中介为促成交易，在向客户介绍房屋权属、使用状况、小区设施等信息时夸大其词，甚至提供虚假信息。同时，在客户询问有关交易流程、服务政策等问题时，不如实说明，误导客户，甚至口头承诺优惠条件，但在履约时无法兑现承诺或被客户发现其提供虚假信息，从而引发纠纷。

二、怂恿违规行为

部分房产中介为拓展市场、吸引客户，极力撮合违规小产权房、保障性住房等禁止或限制上市房产的交易，默许甚至主动建议客户通过签订阴阳合同等方式避税。由于此类违规交易的产权过户存在障碍，因此在履约过程中极易产生纠纷。

三、仓促成交行为

少数中介机构为尽快收取佣金，在申请贷款、还贷、付款、过户等具体交易细节尚不明确时，要求客户签订内容笼统的合同，仓促成交。在收取佣金后，即消极应付客户，导致后续交易中纠纷频发。

解决方法

为了解决房产中介引发的二手房买卖合同纠纷，朝阳法院提出以下建议：

加强对房产中介的监管

主管部门可以通过提高市场准入门槛、拟定合同范本、加大对违规行为的查处和制裁力度等方式，促使房产中介依法合规经营。

提高群众法律意识

通过普法宣传，提高群众对法律的认知和理解。选取典型案例以案说法，介绍二手房买卖合同签订中应注意的事项，宣传签订违规合同的危害性与严重后果，增强群众的法制观念，切实维护自身合法权益。