中介价格欺诈的现象

中介组织的价格制定权

由于市场营销的深入程度不同，中介营销组织有可能取代开发商来决定价格。

中介组织的价格制定渠道

中介组织制定价格政策的渠道一般有两种：1. 运筹形式：通过销售VIP卡、选房等方式，再通过折扣来促进销售；2. 直接操控战略：通过制定价格表来让购房者主动选择其预期的可售房源规模，当预期可售规模缩小到一定程度时，就会调整价格和销售策略。

开发商欺诈的现象

制品房交付标准下的菜单式演示销售

一般来说，制品房交付时，装饰成本已经包含在房价中。通过菜单式演示销售，只是进行了营销展示而已。通常情况下，制品房的装饰成本节省了项目管理费用、效果与方案设计费用、整装家具直销节省工厂化形式下的板材成本。与同质同格式的房子市场性装饰相比，制品房的装饰成本应该节省20-45%。购房时应该扣除这部分成本，再计算毛坯房的购房成本，以此来评估性价比。

包价销售

为了明确产权和提供便利服务，一些开发商采用了包价销售的方式。实际上，包价内容中的产权代理、验收、综合费用、手续费用都已经包含在房价中，并额外计算约2%的不可预见费用。在这种销售方式下，按照开发商的报价，可以减去约8%的包含部分，作为毛坯房价的参考。

一口价销售

一口价销售的定价依据通常是根据中间层或最高层单元的基价确定的。这种销售方式的目的是销售高价盘或高开项目，通过让购房者按照开发商设定的价格范围主动选择，从而实现高层数户型的销售。购房时应至少以中间层或更低层房价作为参考来衡量房屋单价水平。

附赠销售

附赠销售分为赠送装修和其他可移动产品或服务费用两种方式，后者通常用于竞争激烈但市场兴旺的情况。目前，赠送装修最为普遍，但与上述的制品房类似，赠送装修成本也已经计入房价中。因此，在这种情况下，除了扣除开发商装修节省的20%-40%之外，还应该综合考虑装修质量是否达到标准。

定量优惠

定量、分期销售是一种常见的营销手段，建议不要购买定量房。因此，当遇到这种情况时，首先要了解是谁在销售楼房，是否具备合法性。确认为中介代理后，应仔细阅读销售操控房源表，其中明显户型等主要因素非常突出，但标价非常高的，可以加大讲价力度。相反，对于可选择范围内的房源，折扣力度并不大，基本上是广告宣传中的优惠幅度。