业主该如何维护自身利益

停车费与物业费“捆绑”收取是否合规合法？

新物业涨费50%物业费定价谁说了算？

在北京丰台区，一位名为小姜的业主向记者反映了自家物业费的涨价问题。新物业公司入驻后，物业费上涨了50%，但服务质量并未有所提高。这种涨费的做法是否合规合法？业主又该如何维护自身利益？如果不满意物业服务，业主是否有权选择新的物业公司？

小姜所住的小区建于1994年，物业费起初的定价相对较低，与市场行情相比较为偏低。因此，像这样的“老小区”普遍存在涨费的趋势。然而，业主是否有权拒绝支付涨价后的物业费？小姜曾考虑过反抗，但物业公司经常打电话催促，他担心自己会被列入“黑名单”。尽管没有享受到服务，小姜还是选择妥协。

对于物业公司是否可以擅自修改物业合同条款以及提高物业费，是否需要获得多数业主的同意，以及相应的流程规范是什么，这些问题都需要得到明确的解答。

停车费“捆绑”物业费是否违规？

物业服务涉及的收费不仅仅是物业费一项。随着私家车数量的增加，小区停车位的需求也越来越大，因此，停车费成为部分物业公司获取利润的新途径。

今年8月，北京大兴区某小区物业公司临时提高了车位的月租金，引发了众多业主的不满。根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，并由双方约定收取服务费用。在北京地区，小区内停车场的收费已经放开，实行市场调节价。这一政策被部分业主视为停车费上涨的导火索。

然而，记者在采访中发现，停车费的涨价并不是业主们最大的矛盾点。更让业主们头疼的是物业费与停车费的“捆绑”收取。如果业主想要租用小区内的停车位，就必须同时交纳物业费，并且是全年的。这种做法让业主们无法接受。

根据法律专家贺*斌的指出，物业公司不应该将“缴纳物业费”与“租赁车位”两者捆绑收取，以限制车主使用小区内的规划车位。另外，业主也对车辆损坏期间物业公司的责任有所疑问，贺*斌认为，物业公司是否需要承担责任取决于合同约定和是否存在保管关系，以及物业公司是否尽到相应的管理义务。

酬金制和包干制的小心机

与上述物业费与停车位捆绑的问题不同，北京青年路附近的一个社区业主艾女士反映了新物业公司将原有的酬金制改为包干制的情况。

这种改变是否会影响业主的利益？律师们一致认为，酬金制更有利于保障业主的利益，对业委会的要求也更高。酬金制是指从物业费中按约定比例或数额提取酬金支付给物业公司，其余部分属于物业公司代管。这种制度有利于业主对物业公司行使监督权。而在包干制中，企业收入固定，要想获得更多利润，只能降低成本，这很可能导致服务质量不达标。

解决物业纠纷的办法

面对物业纠纷，业主们往往感到无所适从，不知道如何解决问题。律师张*年提出了几种解决纠纷的途径。业主可以拨打12345热线进行实名投诉，也可以向住建、物价等主管部门申请行政调查，或者通过司法程序解决。

如何解聘物业公司？

由于纠纷难以化解，一些业主发起成立工作组，试图通过签字来解聘物业公司。然而，根据《北京市物业管理办法》的规定，解聘物业服务企业或不再接受物业服务企业的服务需要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

即使凑够了签字的业主，也不一定能成功更换物业公司。因此，业主们需要了解相关法规，并通过选举业委会或更换业委会成员、完善业主大会议事规则和管理规约等方式来行使共同管理权利，确保业委会能够更好地代表业主利益。

业委会的重要性

业委会在解决与物业公司的矛盾中起着重要的作用。然而，在现实中，业委会的处境却非常尴尬。由于公开和透明性不够，业委会缺乏群众支持和信任。业委会成员缺乏专业性和执行性，无法有效发挥协调作用。此外，业委会决议的科学性也有待商榷。这些问题导致业委会在物业管理领域中失去了主导地位，物管中的各种法律关系失去平衡，甚至发生倾斜、扭曲和混乱。

因此，业主们需要加强对业委会的支持和监督，确保业委会能够更好地代表业主利益，推动物业管理的健康发展。