一、购房按揭贷款中的抵押登记问题

1.1 按揭购房与抵押登记

根据《担保法》的规定，不动产抵押必须办理抵押登记。然而，购房人一般购买的是期房，在购房和按揭过程中，尚未取得房产证，因此无法办理抵押登记。因此，个人购房贷款通常采取“阶段性担保加抵押贷款”的方式。在房产办理抵押登记之前，开发商作为贷款人（购房人）的担保人，待抵押登记办理完毕后，开发商的担保责任终止，购房人以所购房产作为抵押物。

1.2 未办理抵押登记的解决方案

如果房产抵押尚未办理，首先需要与开发商（担保人）进行协商，由开发商为受让方提供新的担保。同时，还需要与贷款银行协商，以确保开发商不免除担保责任，贷款银行也不会拒绝提前终止贷款合同。

二、贷款借款合同的变更

贷款借款合同可以进行变更，但必须经过贷款经办银行、借款人及相关各方的协商同意，并依法签订变更合同。

三、房地产抵押登记所需材料

房地产抵押登记是指抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。抵押登记的目的是为了保障交易安全。根据《房屋登记办法》，申请抵押权登记时，应当提交以下材料：

(1) 登记申请书;

(2) 申请人的身份证明;

(3) 房屋所有权证书或者房地产权证书;

(4) 抵押合同;

(5) 主债权合同;

(6) 其他必要材料。

登记机关应当对申请人的申请进行审查，审查内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件，抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符，核对权属证书的真伪等。经审核人签字后，符合登记条件的申请应在法定期限内核准登记，并颁发他项权利证书。