房地产的传统融资方式
点击数：11 更新时间：2024-11-06
商业银行贷款一直是房地产企业最传统、最主要的融资方式。我国地产业发展所需的资金几乎都来自于银行贷款。银行通过项目开发贷款、建筑企业流动性贷款或个人住房按揭贷款等方式介入房地产业运作的各个环节，使银行信贷资金直接或间接地投向房地产市场。房地产企业主要获得三种形式的银行贷款：日常流动资金贷款、项目开发贷款和房地产抵押贷款。然而，银行的信贷管理越来越严格，对贷款的限制性条件不断提高，增加了房企申请贷款的障碍。此外，贷款利率也受国家宏观调控的影响，频繁加息推高了融资成本。
股票融资是企业能够在短时间内获得大规模资金，促进企业实力快速增长，使企业资产在短期内成倍扩张的方式之一。房地产开发企业上市融资的形式主要有直接上市和借壳上市。直接上市需要满足严格的条件，并由住建部推荐和证监会批准，方可首次发行股票(IPO)。借壳上市则是选择一家已上市公司，获得该公司的控股权，然后通过资产、债务重组等方式，将本公司的优良资产与业务注入该公司，利用其“上市”这个资源再进行股市增发融资。股票融资对企业的经济和资本实力有严格的要求，一般大规模的企业会采取这种融资模式。
房地产企业债券是由房地产企业借入资金并发行的一种凭证，用以证明承诺按约定日期向持有人偿还本金和利息。企业债由于对主体限定非常严格，房地产企业发行企业债融资的情况不多见。《公司债券发行试点办法》规定发行公司债实行核准制和保荐人制度，无需担保，发行债券价格通过由发行公司与保荐人市场询价确定。相较于银行贷款，债券融资的资金期限更长，满足了房地产企业对长期开发资金的需求，降低了对银行贷款的过分依赖。
目前，我国常见的房地产信托融资模式主要有贷款融资模式和股权融资模式。贷款模式是指投资者将信托资金委托信托公司，信托公司按照房地产信托产品合同的约定，将投资者集合的资金以类似贷款的形式贷给房地产开发企业。股权融资模式是指投资者将信托资金委托信托投资公司，用资金认购房地产开发企业股份。房地产信托产品能规避调控政策和信贷限制，是许多地产企业解决资金困境的重要渠道。然而，信托产品期限较短，用于为项目未达到国家规定的贷款条件的房地产开发商提供暂时性的资金过渡支持。对于大规模的房地产项目融资作用有限，无法完全满足地产商的资金需求，并且增加了财务风险。
房地产企业从海外融得资金的方式主要有海外上市和海外发债。海外上市融资近年来成为有一定实力的境内房地产开发企业融资的趋势之一，海外发债也在房地产企业资金链吃紧的当下发挥了重要的作用。海外融资的主要优势在于，许多看好境内房地产市场的国外资金机构，特别是在人民币升值的情况下，希望进入国内房地产市场。通过海外融资，中国房地产企业可以避免国内紧缩政策和宏观调控环境，缓解国内融资渠道不畅通和资金紧张的问题。海外上市的门槛相对较低，再融资条件和成本较低。然而，海外融资也存在一些不足之处。融资成本较高，融资年利率大多高于10%。与国内上市相比，海外上市的成本费用较高。海外发债和海外上市对房地产企业资质和在国内知名度要求较高。外国投资机构难以理解和适应国内政策和房地产市场的不规范性，存在一定的风险。