房地产项目私募融资操作实务研究

房地产项目融资的多种方式和渠道

房地产企业在制定融资安排时，必须考虑市场环境、自身特点和需求以及市场规则。

私募融资的定义和修正

私募融资是指通过非正规金融市场的手段，引入具有战略价值的股权投资人、风险投资者和策略投资者。然而，在中国的融资环境和需求中，私募融资主要指民间融资，而非西方资本市场推导出的金融产品和投融资服务形式。其基本表现形式为财务融资和股权融资。

宏观政策调控对房地产行业的影响

宏观政策调控导致房地产行业销售增速下滑，资金来源减少。楼市定金、销售预收款和个人住房贷款等三个主要资金来源渠道流量大幅下降。与此同时，银行发放给房地产企业的贷款并未得到缓解。

房地产行业面临的挑战

上述局面导致房地产企业经营周期延长，资金周转缓慢甚至停滞，资金内部收益率降低。工程建设进度缓慢，销售量停滞，价格维持在现有水平，价格策略难以奏效，新开楼盘定价犹豫不决。房地产企业经营成本上升，融资投入增加，融资效果不明显，融资成本提高。

房地产企业的投资资金来源

房地产企业的投资资金来源不仅关系到企业的发展和项目进程，也直接关系到房地产市场的前景和政策成效。在未来一段时间内，融资需求将非常活跃，成为房地产企业投资和运营的基础。

国内房地产行业的融资方式

国内房地产行业的融资方式主要包括股权融资和债权融资。

股权融资

股权融资有两种形式：

1. 投资性股权融资：指房地产企业设立或项目立项启动时，特定股东投入的资金类型，包括国有划拨资金、企业自有资金和股本金等。根据国家相关规定，自有资金比例不得少于房地产投资总额的35%，也是金融机构审查和发放房地产信贷资金的基本要件。
2. 非投资性股权融资：指通过发行股权证券融资，引入战略投资者和风险投资者。

债权融资

债权融资是指通过发行债券或向金融机构借款等方式筹集资金。