房地产企业融资方式

传统房地产企业主要融资方式

传统的房地产企业主要通过自有资金、预收款和银行信贷来进行融资。由于预收款中的一大部分来自银行贷款，银行贷款成为房地产企业开发的主要资金来源。

自从1993年资本市场关闭了房地产企业的融资渠道后，房地产企业的外部融资主要依赖于银行贷款。随着房地产行业的高速发展，房地产企业不断增加房地产开发投资力度，需要更多的银行贷款来支持其发展。然而，随着房地产行业的加速发展，房地产企业与银行之间的矛盾也不断暴露。

对于一些上市公司来说，资本市场融资也是一种较好的方式，尤其是在全球流动性过剩、证券市场繁荣的情况下。通过非公开增发和增发配股，在资本市场融资的同时迅速扩大公司规模。例如，某某发展、某某股份、某某建设、某某宝业、某某地产、某某环球、某某地产、某某大通、某某先锋、某某地产、某某地产、某某中宝、中铁二局、某某地产、某某股份等公司通过注入大股东的优质资产实现了业绩大幅增长。此外，万-科、金*街、某某集团、某某地产等公司也已完成定向增发。万-科、某某地产在非公开增发后，又实施了公开增发，金*街、某某集团、某某股份等公司也提出了公开增发的方案，以通过股权融资扩大经营规模。

房地产企业融资的其他方式

考虑到传统融资方式的单一性和受国家宏观政策和资本市场影响的特点，房地产企业应积极采取多种融资方式。

1、房地产产业投资基金

房地产产业投资基金是一种集合投资制度，直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务。房地产投资基金的核心问题是法律监管和获得较高收益。开发商对资金成本的承受能力和项目所处的开发阶段有密切关系。在销售回款和项目贷款未落实的情况下，开发商愿意承担较高的融资成本。

2、房地产投资信托

房地产投资信托在西方发达国家如美国等应用较为普遍，具有独特优点。信托产品的灵活设计能满足不同地产项目对资金的需求，同时满足房地产业的高额收益和较短投资周期的要求。房地产投资信托可以降低房地产开发公司的整体融资成本，节约财务费用，且期限弹性大，有利于持续发展。此外，资金利率可灵活调整，拓展投资渠道，改善融资环境，促进金融产品创新，降低银行系统风险。

3、上市

在当前全球流动性过剩的情况下，尤其是我国资本市场经历了股权分置改革后，国内资本市场非常繁荣。无论是借壳上市还是直接上市，企业都可以获得较好的融资效果。然而，考虑到我国上市所需时间长且审批繁琐的实际情况，企业海外融资往往可以取得满意的效果。然而，国内房地产开发商以土地为原料，快速回笼资金，导致公司现金流不稳定且难以预测，因此公司股价不高。

4、外资直接融资

在当前银行信贷收紧的情况下，向外资直接进行信贷融资是一种较好的选择。尽管外资贷款在房地产企业资金中所占比例不高，但随着全球化进程和人民币升值预期，我们预计将有越来越多的外资进入中国，对房地产企业是一大利好。房地产企业利用外资的比例必将不断提高。

5、阶段性债务融资

阶段性债务投资是在项目确定后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。阶段性债务融资的好处是不增加负债率，避免财务报表不佳导致后期贷款难以获得。然而，这种方式一般成本较高，增加了股东数量，项目操作难度增大，管理权成为争夺焦点。如果没有管理权的权威投资者，需要由第三方专业公司运作，成本较高。此外，房地产商的接受程度也是主要问题，不同的房地产商对此方式的敏感程度不同，取决于领导层的个人经历。

6、资产证券化

房地产证券化对公众参与房地产、积聚社会闲散资金、拓宽房地产企业融资渠道具有深远影响。通过推行房地产资产证券化，房地产企业可以直接向社会融资，规模不受中介机构的制约，有助于迅速筹集资金，建立良好的资金投入机制。

除了上述集中融资方式外，还有私募股权融资和卖方信贷等方式。考虑到我国经济持续向好、人民币升值以及房价上涨的特点，许多专业的房地产私募基金已在国内积极活动，寻找利润较高的项目。房地产企业可以适当与私募基金合作以解决资金短缺。卖方信贷已在北京等地初步实行，风险由银行转向开发商，是金融投资多元化的一种尝试，但前提是开发商具有一定实力，即投入预定资金做委托贷款，以获得几乎没有成本的销售融资。

对房地产融资方式的建议

以上列举的几种融资方式在实践中已经初步使用并取得了较好效果，但每种融资方式都有其优点和问题。企业在选择融资方式时，应根据资金需求、企业条件以及融资难度和成本等因素进行合理的选择。融资方案也应有利于优化企业的资金结构。通过选择合适的融资方式，房地产企业可以获得充足的资金支持，增强支付能力和发展后劲，扩大企业规模并提高获利能力，从而利用规模经济优势提高在市场上的竞争力，加快企业发展。

综上所述，房地产融资方式的选择应考虑多种因素，并根据企业实际情况进行合理的决策。如有其他疑问，请在线咨询。