房产抵押借贷容易出现哪些问题

房产抵押借贷中常见问题及解决方法

一、房产抵押借贷中的问题

1. 限制或禁止抵押登记的房地产被抵押担保：某些情况下，抵押人或借款人通过人际关系使抵押登记管理部门对限制性土地进行抵押登记，从而导致银行错误地相信政府的登记公示，给借款人发放贷款。这种情况已经被处理，没有造成损失。

2. 抵押担保的房地产产权关系不明：某些房地产表面上归个人所有，实际上是与他人共同开发的。这种情况会影响抵押效力。由于证据不足，抵押人目前正在向检察院申诉。

3. 最高额抵押担保登记缺乏主债权文本：目前的文本是借款合同，不符合业务发展需求，也无法有效与最高额抵押担保衔接。

4. 抵押权人名称和机构频繁变更：频繁变更抵押权人的名称和机构会影响变更前后抵押登记的效力以及主从合同的有效衔接。

5. 债务人或抵押人改名或改制：对于需要办理借新还旧贷款的债务人或抵押人，如何处理债务承担和借新还旧的关系，以及改名或改制与办理抵押登记之间的关系，缺乏有效的程序和模式，危及贷款担保安全。

6. 抵押物清单未作为抵押合同附件或填写不规范。

7. 个人金融业务中，大部分贷款只办理房产抵押登记，未办理土地使用权的抵押登记。

8. 子公司为母公司提供抵押担保的效力问题：目前司法实践中缺乏明确的认定标准，许多集团公司的业务存在上述问题。

二、解决方法

1. 严格按照担保法及其司法解释的规定办理抵押登记手续，对于不能进行抵押登记的房地产，严格审查，杜绝此类现象的发生。对于限制性房地产，按照相关特别法律法规和行政法规的规定进行报批和审批手续，完善相关手续，确保抵押担保合法有效，与主债权有效衔接。

2. 对于产权关系不明的房地产，首先要查清权属关系。涉及共同共有或共同开发的房地产，在办理抵押登记时，除要求确定权属外，还必须取得全体权利人或共同开发人的书面同意，并将所有权利人的书面同意存档并报抵押登记管理部门备案。

3. 出台有关最高额综合授信合同并完善合同内容，使其不仅涵盖授信内容，还包括相关的权利义务条款，确保银行在办理最高额抵押登记时严格对应一致的主债权合同。

4. 尽量减少下属单位名称和机构的变更，避免由银行本身原因导致抵押失效。如确需变更下属单位名称或机构，必须先调查业务情况，根据实际业务和业务安全有效发展的需要进行变更。

5. 对于借款人改制或更名后需要办理借新还旧贷款的情况，建议先办理债务承担手续，然后为其办理借新还旧手续。抵押人应出具书面同意继续为更名或改制后的借款人提供担保的文件，并将相关材料报登记管理部门备案，以确保业务的连续性。对于抵押人更名或改制的情况，建议在同一天办理抵押登记的注销、抵押物过户和新抵押人的抵押登记手续，并以银行（债权人）名义派工作人员在登记窗口索取上述所有手续的收件单，以控制阶段性风险。