违法建筑买卖合同是否受理问题的探讨

一、违法建筑买卖合同的受理问题

根据《城市房地产权属登记管理办法》第23条和《城市房地产管理法》第37条的规定，违章建筑不得登记和转让。

根据合同法第五十二条的规定，有以下情形之一的，合同无效：

1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
2. 恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；
3. 以合法形式掩盖非法目的；
4. 损害社会公共利益；
5. 违反法律、行政法规的强制性规定。

二、无房产证的买卖合同的生效问题

根据《中华人民共和国房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。然而，并非所有没有房产证的房屋买卖合同都无效。

首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定。目前主流观点认为，违反该规定并不必然导致合同无效。

其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证意味着没有所有权。出卖没有所有权的房屋属于无权处分。然而，在无权处分人取得处分权利后，无权处分行为即生效，转而成为有权处分行为。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条的规定，如果合同应当办理批准手续或者办理批准、登记等手续才能生效，但在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续或者仍未办理批准、登记等手续，人民法院应当认定该合同未生效。然而，如果合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。因此，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。

此外，有些房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或具备转让条件后双方再履行合同。这样的合同属于附条件合同，只有在卖方拿到房产证或具备转让条件后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效并不意味着无效。一旦条件成就，合同就生效。如果合同所附条件确定不会实现，该合同就成为一份无效合同。

最后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。例如，双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同，或者买方或卖方有欺诈、胁迫或乘人之危行为，或者双方恶意串通，损害国家、集体或第三者利益等。

总之，合同应当遵守。现代合同法的原则是尽量让合同生效，这也是诚实信用原则的必然要求。但是，当发现合同存在无效事由时，应及时解除合同，以免造成更大的损失。