买房需要注意的法律问题有什么

一、商品房预售合同和预售许可证

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定，出售商品房需要向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，并取得商品房预售许可证明。

如果出卖人没有取得商品房预售许可证明，则与您签订的商品房预售合同是无效的。但是，如果在您向法院提起诉讼之前，出卖人取得了商品房预售许可证，合同可以被认定为有效。

二、房产证和不动产登记

根据《中华人民共和国民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经过法律登记才能生效。

简而言之，只有在登记之后，您才能取得房屋的所有权。房产证只是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证，仅起到证据的作用。当不动产登记簿上的权利人与房产证上的权利人不一致时，以不动产登记簿为准。

因此，在购买房屋时，务必注意进行不动产登记或不动产登记的变更。

三、开发商逾期交房

房屋买卖合同通常会约定开发商应在约定的时间内交付房屋。

如果开发商未按时交房，属于违约行为。在催告后合理期限内仍未履行的情况下，您有权解除合同。如果选择不解除合同，可以要求开发商承担违约责任。

四、房屋实际情况与销售广告不符

在房屋交付后，如果您发现实际情况与销售广告不符，理论上可以要求开发商承担违约责任。

然而，在实践中，要成功主张违约责任需要满足两个前提条件：首先，必须保存有销售广告的证据；其次，销售广告必须明确说明和允诺与房屋买卖内容相关。

对于房地产广告中有关房屋及相关设施的说明和允诺，如果对订立合同有重大影响，即使未在房屋买卖合同中载明，一般也被视为合同内容。

因此，如果您发现销售广告的说明或允诺与实际情况不符，可以要求开发商承担违约责任。

五、房屋面积与实际面积不一致

面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%

如果面积误差比绝对值在3%以内（含3%），则按实际结算房价款。

如果面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。

买受人退房的应退款义务

根据法律规定，当买受人提出退房申请时，房地产开发企业有责任在买受人提出退房之日起30日内将已付房价款退还给买受人，并同时支付已付房价款的利息。

买受人不退房的面积误差处理

在买受人不退房的情况下，如果产权登记面积大于合同约定面积，那么房地产开发企业有义务补足面积误差比在3%以内（含3%）的部分房价款。而超出3%的部分房价款则由房地产开发企业承担，并将产权归还给买受人。

产权登记面积小于合同约定面积的处理

如果产权登记面积小于合同约定面积，根据法律规定，房地产开发企业有义务返还买受人面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的部分房价款。而超出3%的部分房价款则由房地产开发企业双倍返还给买受人。