针对问题：已抵押房屋能否买卖,购买抵押房

可以买卖
从法律角度讲，已抵押的房屋是可以买卖的。不过，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。如果抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
也就是说，卖方作为抵押人有权利出售该房屋，但需要履行通知抵押权人（通常是银行等金融机构）的义务。并且，在实际操作中，很多银行会要求卖方提前还清贷款、解除抵押，或者将购房款用于偿还剩余贷款等方式来保障自己的权益。
二、购买抵押房的风险
产权风险
无法顺利过户：如果卖家未能按时偿还贷款、解除抵押，房屋的产权仍然处于限制状态，购房者可能无法顺利办理过户手续。即使签订了购房合同，也可能因为房屋抵押问题导致交易失败，最终购房者可能会面临经济损失，例如已经支付的定金可能难以追回。
优先受偿风险：根据法律规定，一旦卖家无法偿还贷款，抵押权人（如银行）对房屋享有优先受偿权。这意味着在卖家无力偿债的情况下，购房者可能会失去房屋，尽管已经支付了部分或全部购房款。
经济风险
资金损失风险：如果卖家存在多次抵押或者债务纠纷，购房者支付的购房款可能会被用于偿还其他债务，导致购房者无法获得房屋产权或者遭受经济损失。例如，卖家除了银行贷款外，还将房屋抵押给其他债权人，当房屋交易过程中出现债务追讨情况时，购房者的购房款可能会被用来清偿这些债务。
价格波动风险：购买抵押房可能会因为其特殊性质而导致价格低于市场正常水平。然而，房地产市场是动态变化的，如果在交易过程中市场价格下跌，购房者可能会因为已经签订的合同而无法享受更低的价格；反之，如果价格上涨，卖家可能会反悔，以各种理由不履行合同，给购房者带来困扰。
居住风险
房屋收回风险：如前所述，若卖家不能按时偿还贷款，房屋可能会被银行等抵押权人收回。这将导致购房者被迫搬离，造成居住不稳定。而且，重新寻找住房和搬家会带来额外的时间和经济成本。
法律风险
合同纠纷风险：购买抵押房涉及的法律关系较为复杂，容易引发合同纠纷。例如，对于房屋的产权状况、抵押情况、债务责任等条款如果没有明确约定，在交易过程中或者后续使用过程中可能会出现争议。而且，一些卖家可能会故意隐瞒房屋的真实抵押情况或者存在的其他债务纠纷，导致购房者在不知情的情况下陷入法律困境。
三、抵押房屋价格是否低于市场价
通常低于市场价的情况较多
原因分析
产权受限因素：由于房屋处于抵押状态，其产权存在一定的不确定性。对于购房者来说，购买这种房屋需要承担更多的风险，如前面提到的产权风险、经济风险等。为了弥补这些风险，卖家往往需要降低价格来吸引买家。否则，很难找到愿意冒险购买抵押房的人。
市场认知因素：大多数购房者更倾向于购买产权清晰、没有争议的房屋。抵押房在市场上的受欢迎程度相对较低，卖家为了尽快出售房屋，通常会在价格上做出让步。而且，一些金融机构或者潜在的买家会对抵押房的价值评估较为谨慎，这也使得卖家在定价时不得不考虑市场的认可度。
也存在不低于市场价的情况
地理位置优越或其他独特优势：如果抵押房位于非常好的地段，如繁华的商业中心、优质学区范围内或者具有独特的建筑风格、景观资源等，其稀缺性可能导致价格并不低于市场价。即使房屋处于抵押状态，这些优势也会使其在市场上有一定的竞争力，卖家可能会根据这些优势来定价。
市场预期变化：如果市场对未来房价上涨有强烈的预期，卖家可能会认为即使房屋是抵押房，凭借市场的上升趋势也不愁卖不出好价钱，从而不会降低价格。另外，在一些房地产市场供应紧张的情况下，即使是抵押房也可能因为供需关系而保持较高的价格。

2025-03-24 09:40 回复