被拆迁人房屋所有人与实际使用人不一致如何处理

被拆迁人房屋所有人与实际使用人不一致的法律处理

案情

原告：某会计师事务所

被告：某财政局

第三人：某拆迁公司

某会计师事务所长期使用的公有非居住房屋于2001年被列入拆迁范围。尽管该房屋长期由会计师事务所使用，但房屋所有权一直由某财政局持有。会计师事务所原属于某财政局系统企业，1982年成立时，某财政局将该房屋直接划拨给会计师事务所用作经营场地，并每月收取租金。1990年会计师事务所独立，与财政局脱钩。由于当时尚无公有房屋管理规定可依，会计师事务所未向房管部门申请变更该房屋的所有权。因此，会计师事务所的所有权与实际使用人长期不一致。到了2001年，随着拆迁带来的经济利益，某财政局与会计师事务所在被拆迁人问题上发生了纠纷。某拆迁公司多次协调，会计师事务所首先表示支持拆迁，并认为某财政局作为房屋所有权人应先解决实际使用人的安置或过渡。某财政局表示自己房源紧张，要求实际使用人自行解决过渡。由于协商不成，会计师事务所起诉法院，要求确认其作为被拆迁人享有全部安置费用。

会计师事务所诉称：与某拆迁公司签订了动迁协议，成为被拆迁人，享有动迁补偿权利，并承担了自行过渡的义务。根据相关法规，某财政局的房屋所有权人是可以变更的。要求确认其作为被拆迁人享有全部安置费用。

某财政局辩称：该房屋一直是财政局所有，只是当时给了会计师事务所使用。由于历史原因造成房屋所有人与实际使用人不一致，故财政局应获得相应的安置或补偿。

某拆迁公司认为：会计师事务所作为实际使用人，与财政局同意签订了动迁协议，并承担了自行过渡的责任，应享有被拆迁人的费用安置。某财政局的房屋所有权人问题在原定安置中有约定，现在需要明确解决。

法院经审理后认为：会计师事务所与某拆迁公司签订的动迁协议、某拆迁公司与某财政局签订的保留房屋所有权人名的协议均有效。现在改为货币安置，会计师事务所应按被拆迁人的法律关系获得费用安置，而某财政局应根据保留房屋所有权人名的协议获得相应补偿。在法院主持下，会计师事务所与某财政局达成调解协议，会计师事务所得到九成的费用安置，某财政局得到一成，由某拆迁公司负责分配。

评析

本案涉及到被拆迁房屋的实际使用人与所有权人名不一致引起的纠纷。根据新《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁法律关系的当事人包括拆迁人和被拆迁人。被拆迁人的确定在实际中比较困难，但是对被拆迁人的准确定义是拆迁工作的重要内容。

本案主要涉及到公有非居住房屋的行政隶属关系和历史变化等原因，导致所有人与使用人不一致的情况。在计划经济时代，办公、经营用房并不计算市场价值，通常通过行政划拨来获得。在单位合并、分立、名称更改等情况下，所有人与使用人不一致的情况并不少见，但并不经常引发纠纷。

根据新《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定，“被拆迁人”指的是被拆迁房屋的所有人。然而，本案的复杂之处在于，当时已经就房屋所有人与使用人的不一致达成了保留原状的安置协议。法院认为这些协议并不违反相关法律法规的禁止性规定，是各方当事人真实意思表示的结果，符合《民法通则》第55条的规定，因此是有效的。然而，由于安置方式改为货币安置，会计师事务所应按照被拆迁人的法律关系获得费用安置，而与某财政局达成的保留房屋所有权人名的协议需要根据合同变更或解除的法律规定重新协商解决。如果协商不成，任何一方都可以通过诉讼解决，法院可以根据相关的拆迁安置和补偿法规立案审理。