商品房销售广告不实陈述责任认定

商品房销售广告的法律责任

一、商品房广告的说明和允诺

审判实践中，商品房销售广告中的说明和允诺通常包括对商品房环境性质量、使用功能质量和美观性质量的陈述，以及提供优惠或附带赠送礼品的说明，承诺“还本销售”、“售后返租”等，承诺为外地购房者办理本地城市的户口，以及承诺配备特定设施但实际交房时未配备或要求购房者另支付费用等。

二、广告宣传作为要约的司法解释

司法解释明确了开发商的广告宣传作为要约的情况，即使广告内容未纳入合同，仍构成合同的一部分。如果开发商违背了广告中的承诺和说明，将承担违约责任。

三、购房者的维权途径

作为原告的购房者，只要能证明商品房销售广告是由开发商为该商品房销售而作出的，并与所购商品房的实际不符，开发商就可能为此承担违约责任。

案例分析：开发商广告虚假宣传引发的纠纷

某开发商发布广告称其在某市近郊开发的房产-××广场拥有1000多平米的停车场和数千平米的绿化带。由于房产价格低廉且周围配套设施吸引购房者的关注，房屋销售情况出奇的好。然而，一年后，停车场被停止使用，开发商在该地块上盖起一栋新的商品房。又过了一年，两块绿化带也被改建为商品房。众多购房者因此抗议，并指责开发商恶意欺诈，要求开发商退房并赔偿损失。

经法院审理查明，开发商在房产开发前已经取得了该房产及停车场、绿化带的土地使用权。然而，由于广告宣传中明确提及了停车场和绿化带作为商品房的卖点，购房者对此产生了合理的信任。因此，开发商的虚假宣传行为对购房者的交易决策产生了重大影响，理应承担违约责任。

购房者可以通过法律途径维护自己的权益，要求开发商退房并赔偿损失。司法解释的出台为购房者提供了更有力的法律依据，使开发商不能以广告宣传为借口逃避责任，有助于维护购房者的利益，促进房地产市场的健康有序发展。