虚假按揭能否构成合同欺诈

案情

某房地产开发商为了获得银行贷款，在房地产项目开发过程中采用了与本公司员工签订房屋预售合同的方式，并通过向银行办理按揭贷款的方式获取了资金。所有房屋均在房地产登记管理机关办理了抵押登记。后来，开发商将房屋卖给了真正的买房人，并收取了房款，同时交付了钥匙，但没有告知房屋已经按揭抵押的情况。买房人在办理过户登记时才发现房屋已经被他人登记抵押，导致无法办理产权证。买房人以开发商欺诈售房为由要求解除合同并要求开发商双倍赔偿已付购房款。对此，存在两种意见。

意见一

根据意见一，虽然开发商隐瞒了房屋已按揭抵押的事实，但该抵押实际上是虚假的，并非真正的“一房二售”。开发商已经履行了交付房屋的义务，所谓的先买房的买房人并非真正的购房人，他们不可能与实际买房人争夺房屋。只要开发商提前还清银行贷款，就可以解除抵押登记，消除后买房人办理产权证的障碍。因此，开发商不应承担双倍赔偿的民事责任。

意见二

根据意见二，开发商在后一售房过程中存在重大欺诈，导致合同无法履行。买房人完全有权解除合同并要求双倍赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果出卖人在订立商品房买卖合同后，未告知买受人而将房屋抵押给第三人，或将房屋卖与第三人，或故意隐瞒未取得商品房预售许可证明或提供虚假证明、故意隐瞒房屋已抵押的事实等情况下的欺诈行为，买房人可以要求解除合同，并返还购房款及利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购款一倍的赔偿责任。在该案中，开发商隐瞒了房屋已按揭抵押的事实，构成了隐瞒合同重大事项的欺诈行为。

分析

笔者同意意见二。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在未告知买受人而将房屋抵押给第三人，或将房屋卖与第三人，或故意隐瞒房屋已抵押的情况下，买房人有权解除合同，并要求赔偿。在该案中，开发商隐瞒了房屋已按揭抵押的事实，构成了欺诈行为。买房人签订购房合同的目的是为了获得房屋的所有权，包括占有、使用、收益、处分的权利。房屋抵押影响了买房人的所有权功能的发挥。因此，如果买房人知道房屋已抵押给银行，最可能的行为就是放弃购买该房屋。当买房人在支付了房款后，办理产权证时得知房屋已抵押，要求解除合同已经表达了其被欺骗后的心理状态。开发商的行为应被认定为欺诈行为。

意见一认为买房人已经实际控制了房屋，因此房屋不是真正的一房二售，无法要求双倍赔偿。然而，买房人支付了购买房屋所有权的对价，不仅仅得到了房屋的使用权。根据现代各国物权法的规定，不动产物权以登记和登记变更作为权利享有与变更的公示方法，动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以占有的移转即交付作为变更的公示方法。在房屋登记机关登记的产权人被推定为房屋的所有权人。因此，在房屋交易登记机关已经办理了预售房登记的买房人，在法律上被推定为该房屋的所有权人，享有占有、使用、收益、处分的权能。因此，意见一的观点只是一种善意的推测，并不能排除买房人以所有权人的身份向后买房人行使物权请求权的可能，也不能排除买房人将房屋转卖给他人的可能。因此，实际买房人的权利状态处于一种极其危险的境地。

意见一还认为开发商只需提前还清贷款解除抵押即可消除后买房人办理产权证的法律障碍。然而，由于该房屋已经预售登记为他人，从法律的层面上，还需要实际买房人和登记买房人达成共同意思表示，将原本由买房人向开发商购买商品房的行为变为买房人向他人购买“二手房”的行为。这需要实际买房人和登记买房人的一致意思表示，而不是开发商单方面的行为。同时，由于开发商在后一卖房的行为中违反了合同约定，无法为买房人办理产权登记，构成违约，使得合同的目的无法实现。买房人有权解除合同。