土地出让金返还税收的相关问题

一、营业税

政府在拆迁过程中，通过购买回迁房来安置动迁户。对于房地产开发企业来说，这属于销售回迁房的行为。在返还营业税的计税依据上，需要区分以下三种情况：1、返还款等同于回迁房营业税组成的计税价格确认收入部分。2、返还款人所得的回迁房组成的计税价格确认收入部分。3、返还款小于回迁房组成的计税价格确认收入部分。

二、企业所得税

政府部门将土地出让金的一部分返还给开发企业，这笔款项是开发企业销售回迁房所获得的收入，应纳入企业所得税的征税范围。关于房地产开发企业所得的土地出让金返还款是否属于不征税收入的问题，《财税[2011]70号关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》进行了明确规定：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”因此，房地产开发企业收到的土地款返还应被视为一种补贴收入，按照上述政策规定，不属于不征税的财政性资金，应作为收入计算并缴纳企业所得税。

三、土地增值税

返还款等同于回迁房土地增值税确认收入的部分。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况下，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入的确认顺序如下：1、按照企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。