转让厂房建筑所占的土地转让协议是否有效

案情简介

2008年4月，朱某等三人与A公司签订了房屋及土地使用权转让协议。协议约定，A公司将其在南浔区东迁镇飞英路**号的两处厂房及其占有的国有划拨土地共计12036.50m2以430万元的价格转让给朱某等三人，并要求三人缴纳土地出让金。根据协议，A公司应在签约当天将转让的房地产交付给朱某等三人。然而，尽管朱某等三人实际支付了630万元，A公司一直未交付厂房。因此，朱某等三人于同年6月向南浔区法院提起诉讼，要求判令A公司交付厂房。南浔区法院根据双方庭前达成的调解协议，于同年7月制作了民事调解书(2008)湖浔民初字第1293号，并将其送达给双方，调解书明确要求A公司在2011年7月31日前将位于南浔区东迁镇飞英路**号的两处厂房及12036.50m2土地交付给朱某等三人，并配合办理相关手续。

法院判决

在审理过程中，根据朱某等三人的财产保全申请，法院查封了A公司占有的两块国有划拨土地使用权。2008年12月，江苏省常州市武进区人民法院受理**公司诉C公司买卖合同纠纷案，并于2009年8月作出民事判决，要求C公司支付**公司货款120万元。在此案审理中，武进区法院依**公司的财产保全申请，轮候查封了A公司占有的两块国有划拨土地使用权。

律师观点

根据民事诉讼法和最高人民法院相关司法解释的规定，以案外人身份对另案已经生效的调解书提出再审申请，需要同时满足三个条件：一是案外人对原调解书确定的执行标的物主张的权利应为物权；二是该案外人已无法提起新的诉讼解决与标的物权利主张相关的争议；三是案外人应在法定期限内对原调解书申请再审。根据本案事实，**公司并没有证据证明其对位于南浔区东迁镇飞英路**号的两处厂房及其占用的12036.50m2土地拥有物权，因此**公司无法以案外人身份合法申请再审原调解书。此外，**公司主张涉案房屋及土地使用权转让协议无效。经查实，该协议涉及A公司转让厂房所占的土地，而非单纯的国有划拨土地转让。根据城市房地产管理法第四十条的规定，A公司在向朱某等三人转让厂房时应经过当地人民政府审批。然而，该规定属于管理性强制性规范，因此上述协议并不自动无效。