不符合集体土地使用权主体资格的建设行为

任何单位或个人进行建设，若未符合规定的集体土地使用权主体资格，必须依法申请使用国有土地。然而，目前存在一种不妥当的操作方式，即土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议。这种擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为，导致双方签订的《土地租赁合同》等合同成为无效合同。

特殊情况下的集体土地租用程序

若确有特殊情况需要租用集体土地，必须先行征用并转为国有土地，然后按照以下程序办理租用手续：

(1) 与有关土地管理部门签订租赁合同，明确约定租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项；

(2) 租赁合同签署后，承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续；

(3) 租赁土地使用权经登记后，承租人可获得注明“土地租赁”的房地产权证书。租赁土地使用权在租赁年限届满后终止。

通过股转转让方式取得集体建设用地使用权

企业可通过股转转让方式获得集体建设用地的使用权。然而，这种方式可能涉及企业的行业转化、债权债务重组等一系列问题，需要解决。

通过租赁现有房屋取得生产经营场地

企业可通过租赁集体建设用地上已有的房屋来满足生产经营场地的需求。相对于前一种方式，这种方式更为简单且易于操作。然而，需要注意的是，已有的建设用地及地上房屋必须通过合法的审批手续获得。