如何处理宅基地转让纠纷

1、协议效力与签约对象

根据土地管理法的规定，宅基地属于集体经济组织所有。因此，宅基地转让协议的效力与具体的签约对象有关。如果转让协议是在本集体经济组织内部成员之间签订的，那么该协议是有效的。然而，如果转让协议是向本集体经济组织以外的人转让宅基地使用权，并且未经集体经济组织同意，那么该协议是无效的。这是因为宅基地的转让旨在满足本集体经济组织成员的居住和生活需要，而不是向集体经济组织之外的成员进行转让。

2、协议无效的法律后果

根据合同法的规定，协议无效的法律后果是恢复原状。然而，考虑到关系人的基本居住权和生存权，一味地恢复原状并不利于问题的解决。因此，上海采取了一种变通的做法。如果房屋尚未交付使用，那么应恢复原状；如果房屋已经交付给买方居住使用，那么应本着尊重和维持现状的原则处理，并驳回产权人要求购买人迁出的诉讼请求。

3、面临拆迁时的处理方式

如果在宅基地转让协议签订并履行后面临拆迁，法院可以直接通过判决动迁款的归属来处理双方之间的纠纷。如果购买人属于集体经济组织的成员，那么动迁款应全归购买人所有。如果购买人不是本集体经济组织成员，甚至是城镇户口的人，那么在动迁款分配过程中应按照三七开的原则处理。

相关法律规定

《宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于集体所有。宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依法转让。《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法享有对集体所有土地的占有和使用权，并有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家相关规定。《土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。