购房定金合同纠纷处理方法

1. 确认协议的效力

首先要对购房定金合同的效力进行确认。如果合同无效，定金应该全部返还。例如，对于没有经济适用房购买资格的购买未满五年的经济适用房协议，应被视为无效协议。因为经济适用房是保障性住房，是为解决住房困难人群提供住房的一种方式，其购买资格有一定限制。特别是对于未满五年的经济适用房，只能卖给具备经济适用房购买资格的人。

2. 确认协议的欺诈、重大误解等情况

其次，要确认协议是否存在欺诈、重大误解等情况。如果存在，购房者可以在签订协议之日起一年内向人民法院申请撤销合同。在协议撤销后，定金应该全部返还。例如，如果卖家在签订合同时隐瞒了房屋存在重大安全隐患的情况，这属于欺诈行为。

3. 确认协议的合法有效性

在协议合法有效的情况下，需要确定违约方和守约方的身份。如果是给付定金的一方违约，他无权要求返还定金；如果是收受定金的一方违约，应该双倍返还定金。

4. 确认买卖合同是否成立

如果只是签订了定金协议（如定金支付书、房屋认购书等），在正式签订房屋买卖合同之前，如果双方对于具体条款没有达成一致导致买卖合同未能成立，双方都不承担违约责任，定金应该全部返还。

5. 谨慎签订定金协议

为了避免纠纷，应在与卖家达成全部协商一致之前，不要给付定金。此外，定金应直接支付给卖家，以减少环节从而减少纠纷。购买期房时，可以直接签订商品房预售合同，而不需要签订房屋认购书。

6. 避免纠纷

为了避免纠纷，任何承诺最好都要以书面形式落实，个人签字即可生效，公司必须盖上单位的合同专用章方可生效。录音和证人证言也可以作为证据。

"订金"可以视为"预付款"或"诚意金"，给付订金的一方如果不履行约定的债务，有权要求返还。然而，并非所有的"定金"都不可退还。根据我国《商品房销售管理办法》第22条的规定，如果商品房不符合销售条件，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果购房者已经交纳了"定金"而商品房不符合销售条件，无论是否约定了"定金"退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也应返还定金。