审查开发商提供的五证

在签订房屋买卖合同之前，购房者应该审查开发商提供的五证是否齐全。特别需要注意的是，五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。

明确约定交房和办证日期

在签订合同时，购房者应明确约定交房和办理相关证件的具体日期。避免使用含糊语句如"大概"、"可能"等，以防日后发生纠纷。

五证的意义

五证分别为《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《房地产开发企业资质证》。购房者可以到发证机关相关网站查询这些证件的真伪。购买商品房时，重点查看《商品房预售许可证》，因为其他四证不全时无法取得该证。

推迟交房问题

选择要房或退房

购房者遇到逾期交房等违约违法行为，可以根据自身需求和开发商的补救情况选择要房或退房。如果开发商能够尽快完善证件和手续，确保房屋满足交付条件并能办理房屋权属证书，购房者可以选择要房。即使合同继续履行，购房者也有权追究开发商逾期交房的违约责任或要求赔偿损失。

解除合同或要求赔偿

购房者可以基于开发商未办理预售许可证等手续的理由，要求解除合同或确认合同无效。如果合同被解除或确认无效，开发商应返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失。如果购房者认为开发商的行为构成欺诈，还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

推迟办证问题

按照约定或法律规定办证时间

根据购房合同中关于交付房产证时间的约定，购房者应在约定期限内取得房屋权属证书。如果超过约定或法律规定的期限，由于开发商原因购房者没有拿到房产证，购房者可以主张开发商的逾期办证违约责任。

主张逾期办证违约金

合同明确约定逾期办证违约金的，可以按照合同约定主张。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张逾期办证违约金。

房产面积问题

根据法律规定处理

如果出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，根据法律规定处理。如果合同有约定，按照约定处理；如果合同没有约定或约定不明确，按照以下原则处理：- 面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的不予支持；- 面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同并返还已付购房款及利息的，应予支持；- 如果买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，买受人按照约定的价格补足面积误差比在3%以内部分的房价款，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；- 如果房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

学区房问题

学区房与划片房的区别

学区房不等于划片房。购买学区房并不意味着孩子可以划入该片就读。学区房需要经过教育局的划定和认证。

了解划片范围

购房者在购买房屋时，应多了解房屋所在区域范围，并将购买合同中的地址与教育局划片范围进行对比，以了解该楼盘的划片学校。同时，要了解规划中的教育资源何时能够投入使用。

空置房物业费问题

按规定缴纳物业费

根据规定，连续三个月无装修的空置房，物业费按照20%缴纳。

房屋质量问题

申请重新核验

购买商品房后，如果购买者认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，如果确属主体结构质量不合格，购买者有权退房，并要求开发商承担赔偿责任。

订金和定金问题

退还订金

购房者给开发商的订金是可以退还的。

一般无法退还定金

定金一般无法退还。

期房涨价问题

要求履行合同义务

作为购房者，在开发商违约的情况下，可以向人民法院提起诉讼，要求开发商履行合同义务，并承担违约责任。

开发商加层问题

规划局进行相关更改手续

开发商不可能擅自加高楼层，需要到规划局进行相关更改手续。如果认为规划局调整规划违法，可以举报和控告。如果在规划调整前已与开发商签订了预售合同，则开发商的行为构成违约，可以解除合同并追究违约责任。