土地出让金的分类

根据批租地块的条件，土地出让金可以分为两种类型：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。

例子：上海北京东路71号地块

以上海北京东路71号地块为例，该地块面积为2.38万平方米，有20多家单位和1000多户居民。**坡长立国际开发公司与**黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70%左右。

土地出让金的计算方法

土地出让金可分为地面价与楼面价两种计算方法。地面价是指每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价是指摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者通常以楼面价来计算投资效益，因为地面价不能反映土地成本的高低。只有将地价分摊到每平方建筑面积上进行核算，才能进行可比性的估算投资成本和投资效益。

一般来说，认为建高层可摊属地价，但实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

土地出让金的支付方式

土地出让金的支付方式根据不同情况而定。如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付；如果是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有一些实物支付的方式，例如投资者可以以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。