定金的法律定义和条件

定金是一个法律专业术语，指当事人一方为了订立、履行或保留解除合同的权利，根据约定向另一方支付的金钱或其他有价物。为了确保合同的实现和履行，当事人可以约定定金条款或定金合同。一个合法的定金条款或定金合同必须满足以下条件：

1、书面形式

双方关于定金的约定必须以书面形式订立合同。这个合同可以是独立的完整合同（即定金合同），也可以作为主合同的一项条款存在（即定金条款）。当商品房买卖合同为口头合同时，定金合同可以用开发商出具的定金收据代替。

2、主合同有效成立后生效

定金的约定必须是在主合同（即商品房买卖合同）有效成立后才具备法律效力。如果商品房买卖合同因某种原因无效、被撤销或其他原因消失，定金的收取将构成不当得利，应予返还。

3、定金金额限制

定金的给付额由双方当事人约定，但总数不得超过商品房买卖合同中房屋价款总额的20%。超过的部分不具备定金的性质，不适用“无权要求返还”或“双倍返还”的规定，应按实际数额退还给购房人或作为预付款使用。

4、定金合同生效时间

定金合同从实际交付定金之日起生效。定金罚则是为了加强合同双方履行合同的心理压力而制定的法律规则。给付定金一方（购房人）如果不按合同的预约正式订立合同，或不履行有效成立合同的条件（如按时支付房屋价款），或要求解除有效成立的合同，无权从开发商处收回定金。收受定金一方（开发商）如果不按合同预约正式订立合同，或不履行有效成立的合同，或要求解除有效成立的合同，则必须向购房人双倍返还定金。

定金罚则的适用条件

在实践中，定金罚则在认购条款或认购合同中的适用条件应包括以下情况：如果因为合同一方无故不履行在认购书中约定的时间内，到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款（如房屋的基本状况、价款等），导致商品房买卖合同无法签订，则属于因当事人一方原因造成本约无法签订，应适用定金罚则。如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力、无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款进行协商不能取得一致的原因所造成，则可认定非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。因此，适用这一规则的另一前提是双方当事人一方存在过错。在实践中，如果买卖双方经协商同意采用定金罚则，那么对于定金的交付和金额，可以写进补充协议。