案例：房产抵押及买卖合同纠纷

背景

2015年7月5日，阿-恢与阿-翔签订了一份房产抵押协议，将其名下的一处房产抵押给阿-翔，并借款280万元。7月15日，双方在房产部门办理了抵押登记手续。

然而，在阿-恢向阿-翔借款前一个月的2015年6月9日，阿-恢已经与阿-枫及中介签订了一份房产买卖协议，约定将该房产出售给阿-枫，成交总价为292万元。阿-枫在6月25日之前向阿-恢支付了210万元。7月11日，三方又签订了一份补充约定，约定阿-恢和阿-枫同意在当天签订厦门市网上买卖合同，交房时间为7月20日，过户时间为7月30日之前。同年7月23日，三方签订了一份房屋交割声明，确认阿-恢已经将房产交付给阿-枫使用。

2016年1月2日，阿-枫作为买受人向法院提起诉讼，请求确认其与阿-恢签订的房屋买卖协议有效，并要求阿-恢清偿银行贷款、将房产过户至其名下并支付违约金等。一审法院判决认定双方签订的协议有效，要求阿-恢清偿尚欠银行的全部贷款并办理解除抵押权登记手续。法院要求阿-恢在注销抵押权登记后十日内协助阿-枫办理房产过户登记，并支付相应的违约金。阿-恢不服，提起上诉，二审维持了一审判决。

2016年1月15日，债权人阿-翔向法院提起诉讼，请求判令债务人阿-恢立即偿还280万元借款及利息，并确认阿-翔对抵押房产享有优先受偿权。买受人阿-枫作为第三人加入诉讼，请求判决阿-翔与阿-恢之间设定的抵押无效。一审法院认定阿-恢与阿-翔之间的房产抵押借款合同有效，抵押权自登记时设立，驳回了阿-枫的诉求，判决阿-恢向阿-翔偿还借款280万元及利息。如果阿-恢不还款，阿-翔有权拍卖抵押房产。

阿-枫对判决不服，提起上诉。二审法院认为，本案的焦点在于争议的抵押权是否有效。虽然阿-枫与阿-恢签订了房产买卖协议，但该房产尚未过户至阿-枫名下，但阿-枫已经支付了大部分购房款并实际使用了该房产。阿-恢之后将该房产抵押给阿-翔借款，应认定为无权处分行为。然而，阿-枫无法证实阿-翔与阿-恢属恶意串通，且涉案房产担保的借款已经实际出借并已办理了抵押权登记。根据物权法的规定，阿-翔已经善意取得了抵押权。因此，阿-枫主张抵押权无效的上诉理由不能成立，二审法院驳回了其上诉，维持了一审判决。

法官观点

该案审判长张*法官认为，法院二审正确适用了物权法中关于善意取得的法律规定，以便保护债权人的权益。然而，该案涉及以下法律问题和相关行政管理问题，值得重视：

首先，需要正确确定二手房网签备案行为的法律性质。根据存量房买卖合同网上签约办法及实施细则，二手房买卖合同网签制度是买卖双方自愿达成的房屋交易结果，通过房管部门的网上系统录入备案，仅仅是监管部门提供的一个交易平台，不具备创设物权权利的功能。这与《房屋登记办法》的调整范围不同，也不同于物权法所规定的预告登记行为，因此不会产生相应的物权效力。

其次，需要正确适用物权法关于善意取得的法律规定。本案中，买受人阿-枫仅凭借已履行二手房网签备案这一事实，无法证明其购房行为已经产生了物权变动效力，也无法推定证明抵押权人阿-翔在取得担保物权时存在恶意。

法官同时建议房管部门应完善相应制度的衔接，将网上备案系统与权属登记系统进行整合，实现信息共享，方便交易者及时准确地了解交易相关信息。在各个备案及登记窗口应增设涉及不动产所有业务信息的提示告知功能，使申请者能够了解所有交易信息，有助于交易者合理避免交易风险。另外，应加强对网签备案和预告登记两者相关法律后果的宣传工作，引导交易者正确识别这两者的不同法律效力。此外，还应加强对预告登记业务的宣传，让购房者能够主动选择，有效遏制原权属人在登记后对不动产的恶意处分行为。