现行国家、省市颁布的涉及城市拆迁安置补偿税务处理的文件

营业税

1、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》国税函[1995]549号

该文件旨在规范城市房地产开发过程中的产权调换和作价补偿中营业税的处理。具体内容如下：

外商投资企业从事城市住宅小区建设，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的相关规定，根据其取得的营业额缴纳营业税。对于偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，当地税务机关应根据同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对于最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），只要其转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已缴纳了营业税，则无需再次缴纳营业税。

2、《江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复》苏地税函[2000]309号

该文件进一步确认了国税函发[1995]549号文件对于拆迁安置税务处理的规定。具体内容如下：

根据《营业税暂行条例》和国税函发[1995]549号文件的精神，房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，无论以何种方式结算价款，以及拆迁人取得的房屋用途如何，均应纳入营业税征税范围，按照“销售不动产”税目缴纳营业税。

3、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》国税函[2007]768号

该文件对个人销售拆迁补偿住房征收营业税的问题进行了重点关注和探讨。具体内容如下：

一、关于拆迁补偿住房取得方式问题

房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，实质上是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。根据现行营业税规定，房地产开发公司应按照“销售不动产”税目缴纳营业税，因为他们将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。被拆迁户以其原有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，这不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

对于这个问题，我们关注的是两个层次：

第一，房地产开发企业实施拆迁时，将不动产所有权转移给被拆迁户，这是一种以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，有偿转让不动产属于营业税的征税范围，其中有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。因此，房地产开发企业转让不动产所有权并获得经济利益，应缴纳营业税。国税函发[2007]768号文件进一步明确了这一原则，即按照现行营业税规定，应按照“销售不动产”税目缴纳营业税。对于房地产开发企业所获得的经济利益不是货币或货物，而是其他经济利益，涉及到营业税计税依据的确认问题。对于这个问题，我们认为仍然按照国税函发[1995]549号进行处理，这里不再详细说明。

第二，我们一直关注的问题是被拆迁户取得拆迁补偿是否涉及到流转税的征税问题。无论是产权调换还是货币补偿，从表现形式上看，被拆迁户将原有房屋换成了新房屋或货币，与一般房屋销售行为相似。因此，一般情况下，如果纳税人将原有房屋销售给第三方取得货币，或者将自己的房屋与他人交换新的房屋，营业税处理都按照“销售不动产”征收营业税。对于被拆迁户放弃原有房屋所有权所获得的货币或房屋实物补偿，是否也应按照销售不动产征收营业税，一直是实务中争议的焦点。国税函发[2007]768号文件对这个问题没有给出明确答复，只是提出了两个意见：

(1)被拆迁户以其原有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，这不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

(2)被拆迁户销售通过房地产开发公司产权调换而获得的拆迁补偿住房时，应根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)文件的规定确定该住房的购买时间。

这里首先明确了被拆迁户取得的新房屋是属于购买形式而不是非购买形式。但这种购买形式的具体情况尚不明确。如果被拆迁户通过放弃原有房屋所有权与房地产开发公司交换取得新房屋所有权，毫无疑问，这种产权调换属于营业税销售不动产的征税范围。如果不是，就需要具体讨论。这涉及到城市土地出让程序和法规的问题。对于这个问题，我们将在案例中详细讨论。总之，在实务中，被拆迁户取得的拆迁补偿的流转税处理仍然是一个有争议的问题。

企业所得税

对于拆迁费的企业所得税处理，目前尚无明确的单行文规定。根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文件的规定，拆迁费作为房地产开发成本计入企业所得税的扣除项目。具体包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。

个人所得税

《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文件：

对于按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款的个人，免征个人所得税。

鉴于目前城市拆迁中的补偿一般按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准进行，实务中争议较少，这里只是简单列举，在后续的案例教学中将不再详细讨论。

土地增值税

1、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，拆迁补偿费作为房地产开发成本属于土地增值税清算时的扣除项目。

2、对于房地产开发企业进行产权调换进行拆迁补偿的情况，根据国税函[2007]768号文件的精神，房地产开发公司将不动产所有权转移给了被拆迁户，我们认定其获得了相应的经济利益。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，收入包括转让房地产的全部价款及有关经济利益。因此，一般情况下，对于拆迁调换房，房地产企业征收土地增值税也是有法律依据的。关键问题在于确认土地增值税计税依据。在征收方式上，一般在产权转移时先进行预征，最后进行整个项目的土地增值税清算。这个问题将在后续案例中简要讨论。

以上是对于城市拆迁安置补偿中涉及的各税种文件进行的列举和讲解，为后续案例分析提供了理论基础。考虑到部分税种的处理相对简单，在后续案例分析中，我们将重点讨论拆迁安置补偿中涉及的营业税和企业所得税处理问题。