案情简述

2008年，出租人李某从王某手中购买了一处二手房。在房屋交接时，卖家未将附属于该房屋的非强排风式热水器拆走，并表示该热水器送给李某使用。2010年8月，李某将该处房屋出租，吴小姐是该房屋的租客，某天，吴小姐在租住房屋内洗澡，因燃气热水器废气泄漏不幸中毒身亡。经公安机关、燃气公司现场勘验，该房屋内的燃气热水器存在安全隐患，系政府明令禁止的淘汰产品。吴小姐家人起诉至法院要求房主李某承担责任。法院经审理判决房东支付死亡赔偿金等费用。

知识分析

1、因购买二手房附赠的热水器造成租房人损害的，应该怎样确定责任?

答：出租自有房产的房东应保证房屋及其附属设施的安全。出事房屋原所有权人将该房出售给房东，而房东接受，应视为对该房屋所涉权利、义务的接受，其中包括该房屋附属的燃气热水器。房东又将该房产出租，应保证房屋及其附属设施的安全。现因设备存在安全隐患造成承租人吴小姐死亡，房东应当承担民事责任。至于她提出的设备生产厂家、燃气公司、租赁中介公司负有责任，因与吴小姐的死亡无直接关系，如房东认为上述单位与本起事故存在其它法律关系的，可另觅途径解决。

2、本案责任应当如何分担?

答：死者吴小姐生前租赁、居住该房屋，根据其高学历身份，她对房屋内的设备状况应当是明知的，但疏于管理，且在使用燃气设备时疏忽大意，造成事故发生，亦负有一定的责任。结合上述案情，对该起事故，房东即出租方应负主要责任，承担70%的赔偿责任，吴小姐应负次要责任。

知识拓展

出租人享有的权利和承担的义务：

(一)按期收取租金，承租人必须按期缴纳租金。如果违约，出租人有权收取违约金。承租人无正当理由拖欠租金累计6个月以上或连续拖欠租金3个月以上的，出租人有权解除租赁合同。

(二)监督合理使用房屋。约定由出租人修缮房屋的，出租人要负责修复;不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或人身伤害的，出租人应当承担赔偿责任。

(三)按规定收回出租房屋。出租人在租赁期内要提前收回房屋的，应事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。

(四)不得向不提供真实身份证明文件的个人和未成年人出租房屋;

(五)不得向违反计划生育规定的人员出租房屋，发现承租人违反计划生育规定的，及时向计划生育行政主管部门报告;

(六)发现承租人有违法犯罪行为的，及时向公安机关报告;

(七)告知非本市户籍的承租人到房屋所在地的街、镇出租屋管理服务中心办理暂住登记手续;

(八)定期对出租房屋进行安全检查，及时发现和排除安全隐患;

(九)在规定期限内依法缴交房屋租赁相应税费。

出租人委托代理人履行管理职责的，应当书面报告房屋所在地的街、镇出租屋管理服务中心。受委托的代理人应当履行出租人的义务。