土地使用证和房产证的关系
点击数：7 更新时间：2025-07-21
如果土地是宅基地，需要按照以下步骤进行变更：
如果土地是国有土地，无法办理变更。超出面积的房屋被视为违法建筑，需要强行拆除。只能将建造的房屋改建在土地证面积内，才能办理房产证。
土地使用证和房产证应该是统一的，持有人应该持相关资料进行变更。实际操作中，许多业主只有房屋产权证，但如果国土证也在业主手中，两者应该一致，否则可能影响房屋出售。只有同时拥有房产证和土地使用证，才能称之为现房。
按照规定，购买期房应使用商品房买卖的标准合同，而现房则可以不需要。在建的房子通常可以判断为期房，但已经建成且有人入住的房子不一定就是现房。根据国家销售“现房”的规定，只有领取了房产证和土地使用证的房子才能被称为现房。这种现房销售不再需要“销售许可证”，而是要查看“房产证”，签订合同也不一定需要使用商品房买卖标准合同。购买这种房子，对购房人有利的是可以亲眼见到实物，但购房人需要保持敏锐的观察力，切勿冲动购买错误的“现房”，因为相比期房，购买错误的“现房”更容易使自己陷入被动。
没有土地使用证和房产证的房属于期房，无论是已经建成还是有人居住。购房人除了要查看预售许可证外，还需要特别留意所购房屋是否已被抵押。有些人可能以为某个小区已有人入住，或入住的业主已经拿到房产证，就以为购买这种房子就万无一失，实际上这是一种误解。购房人必须清楚，即使其他房屋没有问题，也不代表您要购买的房屋没有问题。实际上，已经建成但尚未预售的房屋更有可能被抵押。
还有一种情况是“尾房”，即已经建成但剩余几套未售出的房屋，预售许可证过期，房产证尚未办理。这种“无证”房不一定不能购买，但购买时必须仔细核实。最好的办法是坚持在预售合同登记备案后再付款，不要轻易相信口头承诺。
购房人特别需要注意北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中的新规定。根据该规定，已竣工的商品房在取得房地产权属证书后，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行现房销售。如果房地产开发企业未在竣工后取得房地产权属证书，可以在竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售。但超过四个月的，不得进行商品房预售。这个规定意味着，现在已经建成但尚未取得房产证的房子不能进行销售。
农村村民个人向所属乡镇国土资源管理所提出申请，并领取土地登记申请审批表。
申请人需要提交个人身份证或农村居民户口簿复印件。
同时需要提交土地权属材料，根据不同时间段的要求，包括村、队权属来源证明书、农村建房使用证、农村建房申请书、农村建设用地批准书等。
乡镇国土资源管理所对申请者的用地进行地籍调查、地籍测量、申请人现场指界、邻宗地签字盖章，填写地籍调查表，绘制宗地草图。
申请先由乡镇国土资源管理所进行审核，然后报县国土资源局审核。审核内容包括用地材料的合法性、用地界线的争议性、用地面积的准确性等。
如果审核符合“用地面积清楚，界址准确，权属合法，无争议”的原则，可以批准并进行张榜公布。在公布一个月内无单位或个人提出争议的情况下，县人民政府将颁发集体土地使用证。
持土地使用权转让协议和双方身份证明，到土地部门办理土地使用证过户。
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，依法改变土地所有权和使用权的，如果因为转让地上建筑物导致土地使用权转移，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权和使用权变更登记。土地所有权和使用权的变更从变更登记之日起生效。如果依法改变土地用途，必须持有批准文件，并向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产转让或变更时，应向县级以上地方政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。
土地使用证过户涉及以下费用：