划拨用地可以转让吗

　　一、划拨用地的概念

　　具有社会主义特色的土地使用特性，也指划拨土地使用权。根据相关法律规定，划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定："土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。"

　　二、划拨用地转让的处理方法

　　土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场用于以下行为的，必须办理出让手续：

　　1、将空地整幅地块的划拨使用权转让或部份分割转让；

　　2、将一幅地块内的划拨土地权连同地上建筑物整体转让或部份分割转让；

　　3、抵押划拨土地使用权后，因不能履行抵押合同而导致土地使用权转移；

　　4、以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益；

　　5、以其他形式转让划拨土地使用权的。

　　6、法律规定不同用途的土地使用权出让最高年限：其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。所以具体地块的使用年限是按上述规定，在土地出让合同中约定的，不一定都是70年。

　　7、划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。

　　《房地产管理法》第三十九条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但是，由受让方办理土地使用权出让手续即签署土地出让合同并缴纳出让金，那么，转让方与受让方的原合同是什么性质?转让方还有无权利按原合同要求受让方支付费用?对此，《房地产管理法》没有予以解决，在司法实践中易引起争议。例如，2005年3月，最高人民法院终审的一个案例：1994年8月，甲公司与乙公司签署《建设用地出让合同》，约定甲公司将其6500平方米的划拨土地使用权出让给乙公司，出让金为5000万元。出让金包括动迁、产权、配套等费用，但不包括土地使用金，土地使用金由乙公司承担。政府有关部门批准了甲、乙公司间的有关协议，并由乙公司指定的公司与政府部门办理了土地使用权出让手续。合同签署后，乙公司没有按约向甲公司支付全部款项。甲公司因此诉讼到法院。乙公司认为，该合同无效，已支付的费用应予以返还，其土地使用权是依法经政府出让取得的。最高人民法院终审认为：甲公司与乙公司签订的《建设用地出让合同》约定的实质内容是，甲公司将6500平方米划拨土地使用权转让给乙公司，乙公司对甲公司对转让土地投入的动迁、产权及配套等费用补偿5000 万元。双方签订的合同名为土地使用权出让合同，实为划拨土地使用权转让合同。该转让取得了有关政府部门的批准，并由乙公司指定的公司与政府办理了土地使用权出让手续。因此，甲公司与乙公司的《建设用地出让合同》有效，故乙公司应支付未付的补偿费。

　　《解释》实施后，划拨土地使用权转让分为三种情形处理。上已表述，《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准，但由于对人民政府的批准截止时间等事项没有详细规定，在司法实践中遇到了难题。对此，《解释》作了规定。

　　1、划拨土地使用权未经批准转让无效，但在起诉前经批准并办理出让手续的则有效。该《解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”这就是说，在起诉前，转让人经有批准权的政府批准办理了土地使用权出让手续的，则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理。而实际上，这时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权。这里遵循的还是《条例》确立的“先出让后转让”的原则，只不过办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

　　2、划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理。该《解释》第十二条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第一款的规定，但弥补了《房地产管理法》对转让人与受让人订立的合同没有明确定性易产生争议的缺陷，将其明确定性为补偿性质的合同，并将受让人办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

　　3、划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理。

　　4、以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准（一般为土地所在的市、县人民政府）。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳土地出让金。应缴出让金最低不得低于该出让土地价格的40%。

　　三、划拨用地使用权

　　根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义：

　　1、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

　　2、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

　　3、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。

　　4、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。