裁判摘要

1、讼争土地的转让行为未经有批准权的人民政府批准，违反了《城市房地产管理法》和《拍卖法》的强制性规定，因此转让行为无效。

2、根据《合同法》规定，合同无效的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，但赔偿的损失应该是能够被对方预见或者应当预见到的。讼争土地的增值或贬值是难以预料的，因此双方当事人均无法预见到损失。

另外，讼争物业转让行为无效的原因在于未经有批准权的人民政府批准，而不是资产公司故意阻碍合同生效。根据民法上的诚实信用原则及司法实践的一贯做法，对于土地增值差价损失的补偿应以土地转让方恶意阻碍合同生效为前提条件，因此对资产公司的土地增值差价损失部分不予支持。

案情简介

1、划拨土地转让。2004年11月，佛山某资产公司（下称资产公司）在其主管部门资产经营公司及佛山市财政局的同意下，委托拍卖公司拍卖其所有的厂房及土地使用权，建筑面积8645.97㎡，土地面积15694.6㎡（下称讼争物业），土地类型为划拨。

2005年1月4日，开发公司以人民币2001万元的价格竞得讼争物业，并与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，约定了交付定金、支付成交款项和办理过户手续等事项。

2、付款及接收土地。2004年至2006年期间，开发公司先后支付拍卖款共计人民币2001万元及拍卖佣金、绘图资料费。2006年1月23日，拍卖公司向开发公司开具了2001万元的发票及绘图资料费1万元的收据。此外，拍卖公司还向开发公司开具了累计600300元的佣金发票及收据。

2006年2月，拍卖公司将讼争物业的土地使用权证及房屋所有权证原件移交给开发公司，并由开发公司出具了接收清单。2006年7月10日，开发公司与资产公司、拍卖公司签订了移交协议，确认开发公司已接管讼争物业。

开发公司接管后，雇请保安对讼争物业进行看管，并向规划部门申请翻新改建做临时商铺之用。规划部门同意了其申请，并要求开发公司进行规划设计、安全鉴定、消防、环保等相关配套建设工作。

基于此，开发公司与案外人订立了建设工程设计合同、鉴定协议书、测绘合同等，支付了设计费、装饰工程款、招商代理费、鉴定费、测量费、水电工程费等费用，总计人民币1297166元。截至2007年12月，开发公司实际支出的各项费用总计人民币440665.68元（包括保安费）。