宅基地使用权纠纷案件分析及评析

案情

2000年3月，某供销社综合商店将其所有的四间房屋以每间22500元的价格转让给被告杜某。原告刘某得知后，以其中的一间房屋在转让时由自己租赁使用，自己享有优先购买权为由提出异议。后经该综合商店的负责人出面调解，原、被告达成书面协议，由被告杜某将自己购买的四间房屋中最东面的一间转让给原告刘某，但四间房屋仍以被告名义购买。同年4月，原告向被告支付转让费22500元。原、被告购买房屋后，一直未办理土地使用权变更登记和房屋所有权变更登记。2006年4月，原告将自己所购买的一间房屋拆除重建。在施工时，被告以原告对该土地无合法的使用权为由，阻挡原告施工。原告遂诉至法院，要求法院确认原告对该宅基地享有合法的使用权，并判令被告停止侵害。法院审理后认为本案所涉及的土地系国有土地，原告在购房后未办理房产变更登记和土地使用权变更登记，在重新修房时也未经土地行政管理部门审批，对该土地不具有合法的使用权。原、被告因该土地使用权发生纠纷，应先由有关行政机关处理，不能直接向人民法院起诉。因此，法院裁定驳回原告起诉。2008年1月，原告以相邻损害防免关系纠纷为案由，再次起诉，要求法院判令被告停止侵害，并赔偿其经济损失。

分歧

本案在审理过程中，有两种不同意见：第一种意见认为，原告刘某以相邻损害防免关系为案由起诉，仅要求被告停止侵害而不要求确认土地使用权，法院应以原告不具有合法的土地使用权,其诉讼请求不成立为由，判决驳回原告的诉讼请求。第二种意见认为，因原告对建房所占用的土地不具有合法的土地使用权，该案不属人民法院主管，应裁定驳回原告起诉。

评析

本案应裁定驳回原告起诉。理由是：本案原告起诉的案由是相邻损害防免关系纠纷，但笔者认为本案不是相邻损害防免关系纠纷：其一、相邻损害防免关系纠纷是以合法权益受到侵害为前提的，受到侵害的利益必须要具有合法性。而本案原告在购买房屋后未办理房产权属登记和土地使用权变更登记，其修房也没有经过土地管理部门审批。因此，原告的修房行为本身就不具备合法性，是违法的。其二、从双方诉争的法律关系来看，本案被告阻挡原告修房施工，并非是认为原告修房影响了被告的权益，而是认为原告对修房所占用的土地没有合法的使用权，也就是说，双方诉争的焦点问题是土地使用权，而不是修房行为本身。其三、原告的诉讼请求中虽然没有明确要求法院对宅基地的使用权予以确认，但原告要求判决被告停止对其修房行为的侵害，本身就隐含着要求法院对其修房所占用土地使用权予以确认的诉讼请求，而且，原告对土地是否享有合法的使用权，是人民法院在立案或案件审理阶段必须首先查明的事实。基于上述认识，笔者认为本案仍然是宅基地使用权纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，当事人因土地使用权发生争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。对人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起30日内向人民法院起诉。当事人因土地使用权发生争议，行政部门处理是前置程序。因此，当事人因修房所占用土地的使用权发生争议，应先由有关行政部门处理，对处理决定不服的，可以提起行政诉讼，而不能不经行政机关处理直接向人民法院提起民事诉讼。当事人不经行政机部门处理而直接向人民法院起诉，不属人民法院的受案范围，不应受理，受理后发现不符合受理条件的，应裁定驳回起诉。原告刘某第一次以宅基地使用权纠纷为案由起诉，被法院裁定驳回起诉后，将案由改为相邻损害防免关系纠纷，且诉讼请求中去掉了要求法院确认其对土地享有使用权的内容，但双方诉争的法律关系并没有发生变化，仍然是土地使用权纠纷。因此，仍应裁定驳回起诉。