房屋建筑质量出现问题要如何维权

房屋质量验收的法律规定和责任

根据《建设工程质量管理条例》等国家法规，房屋的竣工验收由建设单位负责组织实施。建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织有关单位进行验收。因此，建设单位是房屋质量竣工验收的主体，并承担相应责任。

房屋质量竣工验收程序

房屋质量竣工验收由建设单位项目负责人组织，建设、勘察、设计、施工、监理单位五方责任主体参与验收。验收程序包括以下步骤：

1. 建设、勘察、设计、施工、监理单位汇报工程合同履约情况和执行法律、法规和强制性标准的情况。
2. 审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料。
3. 实地查验工程质量。
4. 对工程勘察、设计、施工质量和管理环节等方面进行全面评价。
5. 形成经验收组人员签署的工程竣工验收报告。

工程质量监督机构的职责

根据国家住建部的相关规定，工程质量监督机构的主要职责是根据法律法规和强制性标准，对工程实体质量和工程质量责任主体进行监督。

工程实体质量监督是指对涉及工程主体结构安全和主要使用功能的工程实体质量进行监督。工程质量行为监督是指对工程质量责任主体和质量检测单位履行法定质量责任和义务的情况进行监督。

工程质量监督机构负责对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等进行现场监督。如果发现有违反建设工程质量管理规定的行为，工程质量监督机构应当责令改正，并将监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。工程质量监督机构的职责是对工程竣工验收进行监督，而不是直接参与竣工验收。

房屋质量问题的解决途径

根据现行国家规定，住宅工程的开发建设单位是工程质量的第一责任人，对住宅工程质量全面负责。在保修期内，如果自家的房屋出现质量问题，建议住户采取以下途径解决：

1. 首先自查自检，确定问题是由自己使用不当还是房屋本身存在质量问题。
2. 如果属于房屋本身质量问题，可以联系物业单位登记保修，并协商维修时间和内容。
3. 如果物业处理不积极或推诿扯皮，可以根据购房合同中关于房屋保修的约定，向开发建设单位提出保修要求。
4. 超出保修期后，应由住户自行处理。

保修期内房屋质量问题的解决

在保修期内，如果房屋出现质量问题，住户应根据房屋销售合同约定的条款，向物业或开发建设单位的售后服务部门反映，并要求其履行保修义务，尽快进行维修处理。

如果开发商不履行保修责任，可以通过以下途径解决：

1. 根据房屋销售合同约定，向开发商提出书面正式保修要求。
2. 如果开发商不履行保修责任，可以向开发主管部门或工程质量管理部门投诉。
3. 如果经过协调仍未达成一致意见，可以向仲裁部门提请仲裁。
4. 如果仲裁无法解决，可以向法院提起诉讼。

不属于房屋质量投诉受理范围的情况

以下情况不属于房屋质量投诉受理范围：

• 投诉人未先行与保修责任单位联系、协商解决的。
• 投诉人与所投诉房屋产权无权属关系且未受产权所有人委托的。
• 已进入司法诉讼或仲裁程序的。
• 不具实名或匿名投诉的。
• 超过保修规定期限或不属于保修范围的。
• 涉及经济赔偿、退、换房等质量以外纠纷及要求的。
• 涉及工程验收后开发商或用户擅自改变房屋结构、使用功能以及自行装饰装修不当引起的。
• 属规划、物业、市政、公用配套设施原因的。
• 其他法律法规明确规定不属于工程施工质量缺陷范畴的投诉。

房屋质量保修制度和保修期限

房屋质量保修制度是指在房屋建筑工程竣工验收后，在保修期限内出现的质量缺陷，由开发建设单位免费进行维修。

国家规定，房屋建筑工程的最低保修期限根据不同部位和设备的使用年限来确定。保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。

房屋已过保修期限的质量问题解决

对于保修期已过的房屋质量问题，针对共用部位和设施设备的维修和更新，可以根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》进行解决。对于非公共部位，住户或产权人应自行承担维修责任。

收房手续时应注意的问题

在办理收房手续时，建议携带尺子、小锤子、手电、测电笔等工具，仔细检查以下部位：

• 墙身、地面及梁、柱构件是否有裂缝。
• 地面、精装修瓷砖、地面砖是否有空鼓。
• 构件和房间净空尺寸是否偏差较大。
• 墙体、地面是否平整。
• 卫生间、厨房、顶层屋面、外墙外窗是否有渗漏痕迹。
• 门窗开启、闭合是否顺畅。
• 洗菜盆、卫生器具排水是否通畅。
• 卫生间地漏附近是否存水。
• 电源插座是否带电。
• 抽气道、烟道及吸排油烟道在点火试验检查时是否排气畅通。

如果发现质量问题，可以要求开发商在交房前修好。住户在交房时处于主动地位，应仔细、及时检查，以保障自身权益。

电梯故障的处理

电梯故障一般分为两种情况：电梯设备本身存在问题和机房运行环境不达标。针对这两种情况，可以采取以下措施：

如果是电梯设备本身出现问题或故障，住户应第一时间向物业单位或开发商反映情况，并要求其联系安装或生产制造单位解决问题。

如果是机房运行环境不达标、机房渗水、底坑积水等问题影响电梯正常使用，可以联系物业管理单位或开发商解决，或向质量技术监督局反映督促电梯使用单位履行维护保养职责。

对于电梯机房、底坑渗漏积水问题，市城乡建设委建管局要求在电梯机房、井道土建工程完成后，电梯设备进场安装前进行土建交接检验。如果发现问题，责成土建单位进行整改，直至符合相关规定后方可进行电梯设备安装。通过这一验收环节，可以有效避免和减少工程施工质量引起的电梯井积水、渗水问题。

家里暖气(地暖)问题的责任

根据《青岛市供热条例》的规定，住宅和公共建筑的建设单位应当承担供热设施保修期内的整改、维修和调试等保修责任。建设单位可以委托供热单位承担保修责任，并预交维修费用。供热设施的保修期不得低于两个采暖期。在保修期内，如果供热设施出现质量问题，建设单位应当履行保修义务。

另外，住户应当承担室内供热设施的养护、维修和更新责任，避免擅自改动设施、扩大用热、排放或取用供热蒸汽和热水等行为。

如果遇到供热设施问题，住户可以联系物业管理单位或开发商解决，或向质量技术监督局投诉。