个人产权与公司产权的界定
点击数：41 更新时间：2023-10-12
根据我国法律规定，住宅的土地使用权最高为70年，商业用地最高为40年。因此，购买住宅时，需要注意土地使用权的时间限制。土地使用权属于国有，购房者只拥有房屋产权，而土地使用权在期限届满后，国家有权收回土地及上面的建筑物。对于综合用地上的商住住宅，是否能够自动续期的规定尚不明确，因此存在一定风险。
购房时需要支付契税，初次购买或转让时的契税为房屋总价的3%，而住宅的契税为1.5%。如果国家征收物业税和土地增值税，商业用房的税费标准可能会高于住宅。
大多数40年或50年产权的住宅无法申请公积金贷款，但个别项目可以通过开发商的努力实现。对于使用银行贷款购买40年或50年产权的住宅，按揭额度通常只能达到房屋总价的五成或六成，最长贷款期限为10年。
按照公建用途规定，综合用地上的商住住宅的水、电、暖等使用费用将采用商业用价格计算。购房者在购房时应咨询清楚相关费用的标准。目前，大多数开发商在前期开发中采取相应的补救措施，使购房者能够按照民用价格缴纳水、电等费用。
企业产权的形态包括实物形态、股权形态和债权形态。
实物形态的产权表现为对资产的直接实物占有。实物形态的产权关系一旦发生变化，可能导致公司财产的分裂，从而影响公司的生产经营活动。
股权形态的产权表现为通过持有股权来占有资产。股东作为公司的所有者，可以依法处置自己持有的股份，但无权自行处置公司的财产。股权关系的变动通常不会影响公司财产的完整性。
债权形态的产权表现为经济主体将资产放贷出去后对这部分资产形成的债权占有。
公司产权制度是为了适应社会经济发展的需要，由法律和公司制度创新、市场交易而产生的结果。
首先，公司享有资产所有权是适应社会化、市场化经济发展的结果。现代公司制度在资本筹集、风险与责任分担、经营与管理专业化等方面具有经济优势，逐渐演化形成。
其次，公司产权制度是市场交易和合同的结果。公司制度的发展和规范离不开法律和政府的作用，但公司制度本质上是市场交易和合同的产物。遵循公正平等、自由交易、诚实信用、等价有偿、禁止越权侵权等基本原则，市场主体通过对经济活动的分析和权衡，以长期但不完全的生产要素合同的形式替代一次性的市场交易和合同，从而形成了企业和公司。
公司作为市场主体，需要拥有独立的财产所有权才能参与市场交易。因此，公司必须成为法人实体，而公司被赋予法人资格的前提是公司具有独立的财产，并依法享有独立支配的权利，即公司财产所有权。公司的财产所有权是公司法人制度发展的必然结果。
在19世纪中期以后，随着工业革命和资本主义经济的发展，市场化程度提高，为了减少和分散投资风险，增强投资效益，公司作为独立的产权主体迫切需要。在合伙企业的基础上，公司将合伙人的财产共有权分解成股东的股权和公司的财产所有权，从而形成了现代公司的产权结构。通过立法和判例，法律明确了公司的独立财产所有权原则。