离婚时公房的处理

离婚时房产的分割是一个相当复杂的问题，通常需要综合考虑多方面的因素，才能确定分割的方式和分割的份额。下面将公房分割的两种情况--房票子房的分割和售后公房的分割分别介绍如下：

一、公房的分割

公房即通常所说的房票子房，当事人只享有使用权或者说承租权而没有所有权的房屋，是在特定的历史条件下出现的一种产物。虽然随着这些年房改的实施，从数量上看已经少了很多，但是由于种种原因，还是有相当数量的此类房屋还没有实施房改或者是正在房改，因此，在为数众多的离婚案件中，就不可避免地涉及到这类公房权益的分割。

对于此类案件，最高人民法院在1996年2月5日发布了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，即法发[1996]4号司法解释，这个司法解释在相当长的时间里对此类纠纷的处理起到了一个基本操作规范的作用，成为法院审理该类案件的基本依据。

但是，随着《婚姻法》的修改及《婚姻法》司法解释(一)、《婚姻法》司法解释(二)的先后发布，法发[1996]4号司法解释的相关规定显然已经与上述新《婚姻法》及相关司法解释的具体规定及法律精神相悖，这一司法解释虽然没有被明令废止，但根据《最高人民法院关于认真学习正确适用〈婚姻法〉的通知》，这一司法解释在离婚案件中已不应再被适用。

那么，根据现行的法律规定，在离婚案件中，究竟对房子房该怎样分割呢？

(一)夫妻共同居住的公房，离婚时，公房使用权登记在一方名下，另一方是否有权要求分割使用权？

法发[1996]4号司法解释认为，在以下九种情况中夫妻双方均有权承租：

1、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；

2、婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工的；

3、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻双方共同偿还借款的；

4、婚后一方或双方申请取得公房承租权的；5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；

6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；

7、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；

8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；

9、其他应当认定为夫妻均可承租的情形。但是，在现行法律规定之下，上述情况中，夫妻双方是否均有权承租却不能一概而论。

因为对于离婚案件中房票子房的分割，实质上就是对公房承租权或者说公房使用权归属的一种判定。这种权利，根据我国现行的法律，毫无疑问，具有财产的性质，因为按照我省相关的拆迁法规，公房如被拆迁，承租人可获得拆迁费80%的补偿款。因此这种权益显然也应包括在夫妻共同财产或个人财产之内，所以对于房票子房，也应该适用或参照适用现行法律对于离婚财产分割的一些规定来处理。

根据承租权的取得时间，可将上述九种情况分为两大类：第一类，即第1、2、3、5、7、8种情况，属于一方在婚前即已取得公房承租权，在此之下，离婚时公房该如何分割？

在第1种情况下，由于一方在婚前已取得该房的承租权，因此，无论婚姻关系存续几年，或5年，或10年，或20年，房屋均应归该一方享有。对此，《婚姻法》司法解释(一)第十九条有明确规定“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”

在第2种情况下，婚前一方即已取得公房承租权，离婚时，双方均为本单位职工的，由于这一情况的发生只涉及到双方身份关系的变更，因此，不影响公房承租权的归属，即这一情况下，承租权仍归该一方享有。

第3种情况下，一方婚前借款取得承租权，婚后夫妻共同偿还借款的。这种情况下，笔者认为，该房承租权仍应归该一方享有。如果这种情况下判令承租权由双方共同享有，则势必产生这样一些问题：即如果一方在婚前已偿还了借款的大部分，如为99%，婚后偿还的余额只是一小部分，如为1%，此情况下，判令承租权归双方享有，对原享有承租权的一方公平何在呢？因此，在此情况下，把承租权判令由原享有的一方享有，并判令由该一方按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿，是符合现行法律规定且比较合理的一种处置方式。

第5种情况下，婚前一方取得承租权，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“承租房屋拆迁时，如果被拆迁人(即公房所有权人)与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。”虽然在这种情况下，承租房屋的承租权是在婚后取得，但是这一承租权的取得是据于原有承租权的存在，所以，根据现行法律，该房屋的承租权还是应该归原享有承租权的一方享有。

第7种情况是一方将其在婚前承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一单位后，另一方单位另给调换房屋的，这种情况和第5种情况基本一样，因此，在公房承租权的处置上，也应该是一样的。其实，在现实中，可能还存在其他类似的情况。或者是这栋房屋的承租权变为了那栋房屋的承租权，或者是这栋房屋的承租权因拆迁变为货币，或者其他财产形态，在这些情况下，只要后一种财产形态的形成完全是基于原来存在的承租权，则后一形态之下的财产，无论是承租权，还是货币、股票、基金等等，都应该归夫妻一方享有。

总之，房票子房的使用者虽然不享有该房屋的所有权，但不能否认，房票子房对于使用者来讲，无疑是一种各方都不会轻易舍弃的财产权益。因此，在上述情况中，完全可以按照新《婚姻法》第十八条规定的原则来处理，即“一方的婚前财产，为夫妻一方的财产”。

第二类，即第4、6种情况，属于婚后一方或双方取得房屋承租权，离婚时又该如何分割？

在第4种情况中，即婚后一方或双方申请取得公房承租权的，一般情况下应参照《婚姻法》及相关司法解释所规定的处理夫妻共同财产的一些原则及规定来处置。

在第6种情况中，即夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的，一般情况下也应该参照《婚姻法》及相关司法解释所规定的处理夫妻共同财产的一些原则及规定来处置。

(二)公房使用权应判给男方还是女方、没有得到使用权的一方能否取得补偿以及补偿的标准。

法发[1996]4号司法解释规定了若干原则来确定公房承租权的归属，并且规定没有得到使用权的一方能够在离婚时得到补偿。[page]

公房即通常所说的房票子房，权利人虽然只有使用权而无所有权，但是在处置该房时，可以参照适用《婚姻法》解释(二)对于产权房的处理方式。具体方法是：

1、双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应采用竞价方式由出价高者得。

2、一方主张公房承租权的，由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款作出评估，取得房屋所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。

3、双方均不主张公房承租权的，经得产权单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割。

4、双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方作出补偿。

当然，这一方法能否被适用及适用时是否公平、公正，还有待司法实践的验证。

二、售后公房的分割

售后公房，也称房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。公房实际上是卖给夫妻双方而不是仅向夫妻中的一方出售。根据一定的福利政策所购买的房屋，往往与夫妻双方职务、级别、工作年限等相挂钩，购买价格常远远低于房屋的市场价值，而当初分得房屋的情形又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议十分棘手。

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方。这种住房的产权应属夫妻双方共有，夫妻任何一方对这种房改房有平等的处理权。但是，由于房屋权属登记以及房改售房的特殊性，在出售房改房时，不办共有产权，房屋所有权证只办在一人名下。因此，在确定房改房的所有权人时，并不能仅仅根据房屋所有权证上的具名作出认定，而应当根据《婚姻法》、《民法通则》、最高人民法院有关司法解释以及房改政策和其他相关规定综合地作出认定。对此，《婚姻法司法解释(二)》第19条规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

这里需要指出的是，售后公房的产权在婚前购买还是在婚后购买，是有本质区别的。婚前买下的产权就是个人财产；婚后用共同财产购买的售后公房，应认定为夫妻的共同财产。

对于售后公房如何分割呢？根据《婚姻法解释（二）》的规定，主要由以下几种分割办法：

1、双方竞价取得。双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

2、一方取得所有权，另一方给对方相应的经济补偿。即一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

3、拍卖房屋双方分割方价款。即双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

此外，在实际处理中，由于一些城市如上海、北京等，公房使用权可以通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在这种情况下，一概不考虑原一方承租时候的使用权价值也显得不公平。根据一些省、直辖市司法实践的做法，可区分情形处理：

1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的价值单独归属问题；如果这种实物分配还附加了其他条件的，比如要受配人必须服务一定的工作年限、受配人因此丧失了一次性的分房基金等，则仍然要根据具体情况予以公平处理。

2、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照《婚姻法司法解释(二)》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

3、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以夫妻共同财产购买为产权房的，在离婚分割该产权房时，应当婚前将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割。

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