居民与物业纠纷归属何部门管辖

居民与物业纠纷的管辖部门

根据《物业管理条例》第五条规定，居民与物业的纠纷属于房管局的管辖范围。国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，而县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

物业纠纷多发的原因

缺乏真实的宣传和有效的沟通

业主对物业管理行业缺乏了解，导致缺乏信任。物业服务内容标准不透明，收费依据不明确，违约责任含糊，让人无法理解，因此多数人选择拒绝交费。在我国，住宅小区建成后，开发商通常会指定一家物业公司进驻小区，称为“前期物业”。按照正常程序，业主应先购买房屋并入住后，再与前期物业公司协商签约。但实际情况是，几乎所有的业主在入住时都被要求签订物业合同，并全额缴纳至少一年的物业费，才能领到房屋钥匙。这种做法省去了与业主谈判的麻烦，但同时也丧失了让业主通过协商签约过程了解物业服务、理解物业收费的机会。因此，多数业主交费不是为了享受物业服务，而是为了获得房屋钥匙。这导致业主与物业公司缺乏真正的沟通、交流和理解，从一开始就存在互相猜忌和怀疑，为今后双方发生更大纠纷埋下了隐患。此外，开发商将钥匙交给物业公司的行为使业主形成了两者是一体的概念，也会认为开发商遗留的问题应由物业公司解决，进一步增加了业主和物业公司之间的矛盾。

物业公司服务意识差

物业公司对业主的正当权利和合理要求视而不见，处理问题简单化，容易与业主产生摩擦。

思想观念错位

业主和物业公司都不能正确定位自己的角色，无法通过协商解决问题。物业公司与业主之间是服务合同关系，法律地位平等。但在现实中，物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象；而业主则认为自己是主人，物业公司是自己雇佣的仆人。双方对法律关系的理解存在巨大差异，导致在相互沟通中存在巨大障碍，这也是物业公司与业主难以通过协商解决问题的思想根源。要解决问题，必须正确定位各方角色，理顺法律关系。

业主群体的分散性和个别性与物业服务的整体性和公共性

小区的业主群体庞大而分散，每个业主的想法和做法都不一致，而物业公司提供的服务是针对全体业主的。因此，物业公司几乎不可能与每个业主达成一致，进一步增加了协商的难度。

业主自治水平低

许多业主缺乏公共责任意识，对自己的权利缺乏正确的认识，不知道如何正确行使权利。在计划经济体制下，人们习惯了住房不付费的观念，也不关心房屋及设施的维护情况，因为有“公家”负责，自己不必操心。尽管商品房的兴起让许多人成为房屋所有权人，但在观念上，很多人并不认为这与以往分配公房有本质区别。面对物业费，许多业主认为“以前从来没有交过”，因此“不应该交”。物业服务是面向全体业主的，但许多业主完全以个人主观感受评价服务，一旦对服务不满意就拒绝交费。更多的业主把自己当作旁观者，不知道通过集体决策表达对物业服务和收费的意愿，而是怀着从众心理，观望事态发展，不主动交费，导致欠费现象普遍存在。

事实上，国家行政机构对物业管理的介入非常有限。正因为如此，业主与物业公司之间的矛盾进一步激化，一些物业公司在物业管理过程中严重侵害业主合法权益。因此，加强对物业公司的管理监督是非常必要的。