物业方面的纠纷及其相关内容一览
点击数：16 更新时间：2024-01-28
物业方面的纠纷涉及以下内容：
在实践中，有些物业管理企业与业主委员会或业主之间没有订立书面合同，甚至是房地产开发商自己派人管理楼盘，未办理委托物业公司管理手续，未与业主订立物业管理合同等。在无合同约定的情况下，处理物业管理纠纷时应关注物业管理企业的资质问题。物业管理企业开展物业管理服务，除了应该办理企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并获得政府主管部门颁发的相关证书。对于没有法定资质却从事物业管理工作并导致物业管理纠纷的情况，可以在业主委员会或业主同意的情况下，要求物业管理企业在规定期限内补办相关证书，并与业主委员会或业主签订物业管理合同。但在证书补办前，物业费用只能按照合理成本收取。
物业费用的收取应遵循合理、公开和与服务相适宜的原则，收取标准应严格按照合同约定执行。普通住宅的物业管理服务费是由政府指导的，确定费用时应以物业管理服务的合理成本为基础，综合考虑业主的经济承受能力。其他类型的住宅物业费用应由业主或业主委员会协商约定。如果当事人没有就物业管理达成协议，即表示当事人对物业管理的事项没有约定，对收费标准和缴费方式也没有约定，因此当事人之间的服务合同关系不存在。如果物业管理企业对小区进行了管理，并因此遭受损失，可根据《民法典》中的无因管理原则处理，即业主或业主委员会可以根据提供服务所受的损失给予相当于损失数额的经济补偿，前提是公共费用的分摊是合理的。
根据合同约定，业主应当按时交纳物业管理费，这是业主的基本合同义务。然而，在实践中，此类纠纷的发生原因往往很复杂。因此，在处理此类纠纷时需要根据实际情况进行区分处理：如果业主无理拒绝交费，业主委员会应责成业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；如果是因为物业管理企业提供的服务质量未达到合同约定标准导致业主拒绝交费，属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权，是依法采取的自我救济措施。在这种情况下，可以根据物业管理企业提供现行服务的质量情况，适当减少业主应交的服务费用（但维修费用不在此限）。对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应根据政府主管部门的规定，在合理确定各业主应分摊费用的基础上，责成相关业主支付应摊的物业管理费用和维修费用。如果物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，导致业主拒绝交费，业主有权要求物业提供物价审核的标准，并按照物价部门核定的标准交纳物业管理费用。物业管理企业未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应视为乱涨、滥收，业主有权拒付。在处理此类纠纷时，还应特别注意审查物业管理企业的收费标准是否经过物价部门审核，是否明码标价，以及业主与物业管理企业是否在合同中约定特殊服务的收费和物业收费是否可以预收等。
物业管理企业的违约行为主要表现在以下方面：对公共部位和共用设施设备的维护管理不善；对物业管理区域内的环境卫生、绿化和公共秩序等未尽管理职责，导致物业环境恶化；未经业主同意，自行或允许他人利用物业设置广告等经营性设施，或将物业管理权委托给他人等。如果物业管理企业未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符，属于违约行为，应要求其承担相应的违约责任。如果物业管理企业违约将物业共用部位自营或出租给他人经营或安装广告牌，应要求其立即恢复原状，对业主或使用人造成损失的，物业管理企业应承担赔偿责任。物业管理企业利用物业设置经营性设施时，应征得业主或业主委员会的书面同意，并按照相关部门的规定办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，应在扣除物业管理企业代办费用后，一部分用于补贴物业管理公共服务费，另一部分纳入维修基金。对于物业管理企业擅自将物业管理权委托给他人的行为，因其侵犯了业主的合法权益，应视其委托行为为无效，由物业管理企业依法承担违约责任。
为了迫使业主交纳管理费，物业管理企业在业主不能按要求交费的情况下，经常采取停电、停水、停气等措施。对于这类纠纷，应具体情况具体分析。如果物业管理合同中约定可以采取停水、停电、停气等措施来要求业主交费，应按照合同约定执行。在没有合同约定的情况下，应根据不同收费项目的特点具体分析。物业管理费主要包括为业主提供卫生清洁、公用设施的维修保养、保安、绿化等公共费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公共代办性服务费用，以及特约服务费用。如果业主只拖欠公共或特约服务费用，而未拖欠公共代办性服务费用，物业管理企业不能采取停水、停电等措施，否则将构成侵权。如果业主或使用人拖欠应交的公共代办性服务费用，导致物业管理企业未能代交相关费用，从而导致供水、供电、供气等部门停止供应，物业管理企业不承担责任。
1、完善相关的法律规定
为了解决物业纠纷，需要有相关的法律支持。目前全国尚未出台统一的物业管理法规，导致很多事情缺乏统一规范。因此，要减少物业纠纷，首先需要完善相关的法律规定。
2、业主不要抱有过高的期望值
许多业主在购房时会过于相信业务员的介绍、宣传材料、报纸广告等，并对小区的环境、物业管理等方面抱有过高的期望值。然而，当事后发现与期望有出入时，就会产生纠纷。因此，为了避免入住后的失望，业主应保持客观评价居住环境。
3、物业公司提高管理服务质量
一些物业管理公司未严格按照合同和制度办事，处理问题和矛盾的方式简单粗暴，甚至采取押金、罚款等不正当手段强制业主接受管理服务，导致矛盾进一步激化。因此，为了更好地解决物业纠纷，物业管理公司需要提高管理服务的质量。
4、业主提高自我保护意识
一些业主在购房时只关注房屋的质量和价格，往往忽视了物业管理问题，只与售房者打交道，不知道如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。为了避免纠纷，业主最好提高自我保护意识，多了解物业管理知识。
解决物业服务纠纷的方式主要有以下几种：
1、当事人自行协商和解；
2、当事人请求第三方调解，或请求政府主管部门进行行政调解；
3、当事人之间约定仲裁；
4、通过司法诉讼解决。
物业服务包括对房屋公共部分的维修保护、对公用设施的维护管理、对公共场地的清洁维护以及物业设施的维修等。以上每一部分都有可能成为引发物业服务纠纷的原因。