春节长假期间购房需注意的五个法律问题

一、签订商品房预售合同，出卖人是否有预售许可证明

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定，出售商品房预售需要向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记并取得预售许可证明。如果出卖人未取得预售许可证明，所签订的商品房预售合同将无效。然而，如果在起诉前，出卖人已经取得了预售许可证明，合同可以被认定为有效。

二、拥有房产证但未办理不动产登记，是否能取得房屋所有权

根据《中华人民共和国民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需要进行法定登记才能生效。简而言之，只有在登记后，您才能获得房屋的所有权。房产证只是权利人获得的一种享有权利的凭证，仅起到证据作用。当不动产登记簿上的权利人与房产证上的权利人不一致时，以不动产登记簿为准。因此，在购买房屋时，务必注意进行不动产登记或变更登记。

三、开发商未按时交付房屋怎么办

房屋买卖合同通常约定了开发商应在特定时间交付房屋。如果开发商未按时交付房屋，属于违约行为。在催告后合理期限内仍未履行的情况下，您有权解除合同。如果选择不解除合同，可以要求开发商承担违约责任。

四、房屋实际情况与销售广告不符怎么办

如果在房屋交付后发现实际情况与销售广告不符，理论上可以要求开发商承担违约责任。然而，在实际操作中，要成功主张违约责任需要满足两个前提条件：首先，必须保存有销售广告的证据；其次，销售广告必须明确说明和承诺与房屋买卖内容相关。对于房地产广告中有关房屋及相关设施的说明和允诺，如果对合同的订立有重大影响，即使未在房屋买卖合同中载明，一般也被视为合同内容。因此，如果发现销售广告的说明或承诺与实际情况不符，您可以要求开发商承担违约责任。

五、房屋面积与实际面积不一致怎么办

根据以下公式计算面积误差比：面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%如果面积误差比的绝对值在3%以内（包括3%），则按实际结算房价款。如果面积误差比的绝对值超过3%，买受人有权退房。

买受人退房的权利和义务

根据相关法律规定，当买受人决定退房时，房地产开发企业有义务在买受人提出退房之日起30日内将已付房价款退还给买受人，并同时支付相应的利息。

买受人不退房的权利和义务

如果买受人决定不退房，但产权登记面积大于合同约定面积时，根据合同约定，房价款需要进行相应的调整。具体而言，当面积误差比在3%以内（含3%）时，买受人需要补足相应的房价款；而超出3%的部分的房价款则由房地产开发企业承担，并且产权归买受人所有。

产权登记面积小于合同约定面积的情况

当产权登记面积小于合同约定面积时，根据法律规定，房地产开发企业需要返还买受人相应的房价款。具体而言，当面积误差比绝对值在3%以内（含3%）时，房地产开发企业需要返还相应的房价款给买受人；而当面积误差超出3%时，房地产开发企业需要双倍返还买受人超出部分的房价款。