购房人应当知道的，小产权知识

小产权房的法律地位及风险分析

小产权房的法律地位

小产权房指的是在农民集体土地上建造的房屋，其产权证并非由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。这类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，也不受国土房管局的商品房备案。因此，小产权房的产权证并非合法有效。

从法律角度来看，小产权房的交易是不被允许的，买卖合同也没有法律效力。购买小产权房后，如果发生纠纷，调解无法达成，购房者将无法得到法律保障。此外，小产权房也无法进行过户，因为没有房产证。

小产权房的风险

1. 法律风险：由于小产权房的特殊法律属性，农村产权房的交易和转让存在许多限制。与一般商品房不同，农村产权房在法律性质上与商品房不同，因此相关法律法规对其不适用。人民法院也无法根据商品房买卖的法律规定和司法解释处理涉及农村产权房的案件，购房者的权益难以得到保护。

2. 政策风险：购买小产权房后，如果相关部门对乡产权房进行改造，项目可能会停建甚至被迫拆除。此外，如果遇到国家征地拆迁，由于农村产权房没有合法产权，购房者无法获得补偿。

3. 开发风险：乡产权房的开发建设没有明确的规制，开发商的资金和质量保障难以得到监管。开发商的资质可能存在问题，房屋质量和售后服务难以保证。此外，银行不支持农村产权房的贷款，开发过程中的资金主要依赖开发商自身，一旦出现问题，可能导致烂尾工程。

4. 未被法律认可和保护：农村产权房未经国家房地产管理部门批准，无法办理合法的产权手续，购房者的权益无法得到法律保护。