集体经营性建设用地使用价款怎么确定

集体经营性建设用地使用价款的确定方法

1. 收益还原法

收益还原法是一种评估方法，其确定集体经营性建设用地使用价款需要考虑年总收益、年总费用和还原率。在确定年总收益时，如果待估宗地缺乏经营收益资料，可以使用当地类似产业的客观经营收益数据，并进行校核修正。年总费用按照当地相关规定计算。还原率的确定可以通过土地纯收益与价格比率法进行测算，如果缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法进行测算，集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地不超过3个百分点的比例。

2. 市场比较法

市场比较法只有在有集体土地交易实例时才能采用。当同一区域或同一供需圈内，三年以内的可比实例不足3例时，可以适当扩大实例搜寻范围，放宽时间选择年限，但应根据市场变化进行必要的修正。

3. 成本逼近法

成本逼近法是一种评估方法，其确定集体经营性建设用地使用价款需要考虑土地取得费、土地开发费、确定相关税费、利息和土地增值等因素。在确定土地取得费时，需要结合所处区域的用地结构。对于通过农用地转用形成的新增集体建设用地，可以参照集体农用地价格评估方法确定土地取得费；对于通过旧村改造、土地整治、增减挂钩等调整后形成的新增集体建设用地，需要考虑建新区和拆旧复垦区与之直接相关的客观成本费用。

4. 公示地价系数修正法

在制定并发布了集体公示地价的区域，可以采用公示地价系数修正法进行评估。但不得采用国有建设用地公示地价体系直接修正评估集体建设用地价格。

农村集体建设用地的分类

1. 宅基地

宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。在地类管理上属于（集体）建设用地。

2. 公益性用地

公益性用地包括基础设施用地、公共设施用地、国家机关和军事用地、公园绿地和自然保护区域。还包括国家重点支持的能源、交通、水利设施用地等。

3. 经营性用地

经营性用地指具有生产经营性质的农村建设用地。

宅基地使用权的法律特征

1. 宅基地使用权的主体具有特定性

原则上，宅基地使用权的主体限于农村居民。

2. 宅基地使用权的客体具有特定性

宅基地使用权的客体限于集体所有土地。

3. 宅基地使用权的内容具有特定性

宅基地使用权的内容仅限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施。

4. 宅基地使用权的初始取得具有无偿性

宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，由集体经济组织成员无偿取得、无偿使用。

5. 宅基地使用权没有期限限制

我国现行法律没有对宅基地使用权的期限进行限制性规定，宅基地使用权不因期限届满而消灭。

6. 法律依据

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。