拆迁时小产权房怎样处理

小产权房的合法性及合理权利保护

一、小产权房的合法性

小产权房因与《土地管理法》第63条、《城市房地产管理法》第31条、《物权法》第146条的规定相违背，在用地、建房规划与房屋买售三个方面缺乏法律依据，一直备受争议。然而，从公民私有财产保护的角度出发，不能一概认定小产权房违法并零补偿强制拆除。否则，不仅在实践中难以操作，还可能引发更严重的群体冲突。

二、合理权利保护

根据我们的维权实践经验，可以在一定程度上承认小产权房的合法性，并在补偿范围、补偿标准与补偿方式上进行一定的变通，给予小产权房所有权人合理的权利保护。

1. 补偿范围

针对小产权房所占土地为集体建设用地的特点，应综合考虑其市场价和区位差价，采用城市房屋拆迁估价办法计算总体补偿范围。同时，考虑到土地出让金和相关房产税费的缴纳不完全情况，参考当地农民住宅拆迁办法，对其补偿范围进行一定限制，将地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款、土地补偿款中的某几项分配给小产权房所有权人，剩余项分配给售房农民。

2. 补偿标准

在确定小产权房的拆迁补偿标准时，应遵循公平补偿原则，并根据房屋用途是否为住宅或商业，参照交易价格和周边国有土地上商品房市场价格，采用市场比较法确定相应的补偿标准。

3. 补偿方式

根据现有《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿方式包括货币补偿、房屋产权调换以及二者的结合。为保障小产权房所有权人的权益，应充分尊重其补偿方式选择权，将补偿方式完全交由被拆迁房屋的所有权人进行选择。