地役权的定义和性质

一、地役权的定义

地役权是指根据合同约定，为了使用自己的不动产方便或提高其效益而利用他人的不动产的权利。地役权是一种用益物权，通过合同约定设立，并存在于他人的不动产上。

二、地役权的性质

1.地役权是存在于他人的不动产上的物权，即地役权人在他人的不动产上享有一定的权利。2.地役权是为了提高自己的不动产效益而设立的权利，地役权人可以利用他人的不动产来提高自己的不动产效益。3.地役权具有从属性，即地役权不能分离于需役地而转让给他人，也不能由需役地分离而成为其他权利的标的。地役权随着需役地的所有权或使用权的消灭而消失。4.地役权具有不可分性，包括分生上的不可分性、消灭上的不可分性和享有与负担上的不可分性。

地役权的设立条件

一、设立地役权的形式

设立地役权应当采取书面形式订立地役权合同。

二、地役权登记效力

当事人要求登记的地役权可以向登记机构申请地役权登记。未经登记的地役权不能对抗善意第三人。

三、地役权的期限

地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。

四、土地所有权人的权利

如果土地所有权人享有地役权或负担地役权，在设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或负担已设立的地役权。

五、地役权的效力

1.地役权在地役权合同生效时设立。2.如果土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。3.地役权不得单独转让，如果土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权转让，地役权也一并转让，除非合同另有约定。

六、地役权的抵押

地役权不得单独抵押，如果土地承包经营权、建设用地使用权等抵押，在实现抵押权时，地役权也一并转让。

七、地役权的变动

1.如果需役地或需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。2.如果供役地或供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。