法律依据

合同法第二百一十四条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

法条释义

租赁是指转让租赁物的使用权，以满足承租人的生活或经营需求。承租人在达到使用收益目的后，需要将租赁物返还给出租人，因为使用权是以支付租金为代价的。租赁期限的长短由当事人根据租赁物的性质和使用目的自主决定。然而，过长的租赁期限可能不利于当事人权益的实现，因为客观情况会不断变化，尤其是不动产，其价格可能因经济形势的变化而波动。

许多国家的法律对租赁合同的最长期限进行了限制。例如，日本规定租赁契约的存续期间不得超过20年，超过的部分将被缩短为20年。意大利规定租赁期限不得超过30年，超过的部分将被减至30年。德国也规定最长30年。台湾地区的民法规定租赁契约期限不得超过20年，超过的部分将被缩短为20年。我国合同法借鉴了这些规定，并考虑到我国正处在市场经济建立过程中，经济发展迅速且变化快速，为了更有效地保护租赁合同双方当事人的权益，对租赁期限的最高限制是必要的。因此，我国合同法规定租赁合同的最长期限不得超过20年。

通常情况下，当事人在确定租赁期限时，会根据租赁物的性质和承租人的使用目的进行考虑。在动产租赁中，租赁期限一般较短，例如租赁汽车，按照国家规定，汽车的使用寿命为10年，因此双方当事人不可能约定一个租赁期为20年的租赁合同。而不动产租赁，尤其是房屋租赁，租赁期限较长。对于居住租赁，承租人希望租期较长，以保持相对稳定的租赁关系；而在商业租赁中，如果房屋租金较低，承租人希望租期较长以固定租金；而房屋租金较高时，出租人希望租期较长以获取更多租金。当双方当事人无法自行找到公平的交叉点时，法律将寻找利益双方的平衡点。这也是规定最长租赁期限的目的。

然而，20年并不是绝对的最高限制。如果租赁合同期满时，双方当事人仍希望保持租赁关系，可以采取两种方式：一是不终止原租赁合同，承租人继续使用租赁物，出租人不提出异议。法律视为原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期，即双方当事人形成不定期租赁关系，一方当事人可以随时解除合同，这被称为合同的“法定更新”。二是双方当事人根据原合同内容再次续签。如果需要较长的租期，当事人仍可以订立一个租期为20年的新合同，这被称为“约定更新”。