租二房东房子需要注意哪些事项
点击数：9 更新时间：2024-07-17
在承租期间，承租人原则上不得转租房屋。如承租人希望将租赁房屋转租给第三人，必须经过出租人同意。未经出租人同意的转租行为被视为非法或违法转租，将被认定为无效。
法律依据：根据《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的情况下，承租人与出租人之间的租赁合同仍然有效。如果第三人对租赁物造成损失，承租人应当赔偿损失。如果承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内。超出承租人剩余租赁期限的转租期间将被视为无效。司法解释中规定，如果出租人与承租人另有约定，超出剩余租赁期限的转租也是有效的，可以按照约定确定转租的有效期。然而，这实际上等同于又约定了新的租赁期间，这样的理解更为合适。因此，确定转租合同有效的基本条件是，一是出租人同意，二是在剩余租赁期间内进行转租。
如果出租人知道承租人转租但不反对，司法解释规定了两个规则：
转租合同的第三人即次承租人，在本租双方发生争议时，有权参加诉讼。因为本租双方发生纠纷提起诉讼时，可能涉及争议合同的效力或租金问题，这些争议可能影响到次承租人的利益。因此，次承租人有权要求参加诉讼。在参加诉讼时，次承租人的身份是无独立请求权的第三人，没有独立的请求权。次承租人作为无独立请求权的第三人参加本租双方争议的诉讼时，法院不应该拒绝。
如果承租人拖欠租金，属于根本违约，出租人可以起诉要求解除合同，这会涉及到次承租人的转租合同利益。对此，次承租人有权代替承租人缴纳拖欠的租金和违约金，并以此作为抗辩理由，主张不解除合同。这是一个合理的抗辩权。次承租人享有解除合同的抗辩权。因此，出租人不能解除租赁合同。至于次承租人交纳的租金和违约金，是替承租人交纳的，因此，超出次承租人应付的租金数额可以抵作转租的租金，或者向承租人追偿。
在房屋租赁合同解除后，由于存在转租合同，出租人有权要求次承租人腾房。理由是本租合同已经解除，转租合同自然不存在，次承租人有义务腾房。如果次承租人在解除合同后仍继续占有租赁房屋一段时间，就有支付逾期腾房的房屋使用费的义务。
本租合同的当事人是出租人和承租人，而转租合同的当事人是承租人和次承租人之间的合同。根据合同相对性原则，出租人似乎只能要求承租人承担义务，无权要求次承租人负担义务。然而，由于租赁合同已经解除，次承租人占有租赁房屋已经没有法律依据，出租人可以直接向次承租人请求腾房，并支付逾期使用费。
根据《合同法》：
解除权的行使方式：
在实践中，上述《合同法》规定存在着不确定性。例如，承租人欠租多长时间才构成“根本违约”并未具体规定，不同法院可能有不同观点。法院对具体问题持有不同观点是正常的，但这种观点差异给承租人行使解除权带来了实际困难。因此，建议采取以下两种做法：
当承租人欠付租金并且双方无法协商解决时，出租人常常选择通过诉讼解决。然而，如果诉讼请求内容选择不当，可能会给自身带来麻烦。
实践中，主要表现为出租人的诉讼请求书写不完整。例如，出租人仅要求解除租赁合同，而未要求承租人搬离租赁房屋。法院根据民事案件“不告不理”的原则，只会裁决合同是否解除，而不会处理承租人是否应该搬离的问题。法院未处理的内容没有强制执行效力。如果出租人胜诉后，承租人拒绝搬离，出租人无法通过法院强制执行的方式迫使承租人搬离。出租人只能再次向法院提起诉讼，要求承租人搬离。
因此，出租人在起诉状中，必须将合同解除和承租人搬离作为两个独立的诉讼请求同时提出。只有这样，才能争取在最短时间内解决纠纷。