房屋转租的租金归属问题

不当得利的观点

不当得利是指在没有合法依据的情况下获得利益，并使他人利益受损害。持有第二种观点的人认为，承租人擅自转租没有合法依据，其收益是基于出租人所有的房屋而获得，构成对出租人合法权益的侵害。因此，转租人应将所获得的不当得利返还给受损失的出租人。

合法转租收益的归属

对于合法转租收益，除合同有约定外，一般归承租人所有。主要依据是《合同法》第225条的规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”。

擅自转租收益是否构成不当得利

擅自转租收益是否构成不当得利，需要根据不当得利的成立要件进行判断。承租人擅自转租，如果收取的新租金高于原租金，那么承租人可以从中获得利益。然而，承租人仍然按照原合同约定向出租人交租金，出租人并未直接受到损害。换句话说，出租人已经通过收取租金将房屋的使用收益权转移给了承租人，因此在租金收益方面并没有受到损害。因此，擅自转租收益不属于不当得利。

如何处理房屋转租纠纷

转租合同的有效条件

除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，转租合同还应具备以下条件：1. 征得原出租人的同意；2. 转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。

涉及受转租人的纠纷处理

如果出租人将物业出租给承租人，而承租人又将该物业转租给他人（即受转租人），出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利和义务，应将受转租人列为第三人参加诉讼。

涉及众多受转租人的纠纷处理

如果出租人将物业出租给承租人，而承租人将该物业办成某类专业市场后，又将其分割成多个小单元转租给众多受转租人，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，如果出租人只起诉要求支付欠租及违约金，不涉及众多受转租人实际使用的物业，那么可不将受转租人列为案件的第三人。这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。如果出租人起诉要求解除合同，应先审查是否确需解除合同。如果确需解除合同，则应将众多受转租人列为案件的第三人，因为出租人解除合同、收回物业的行为势必会影响受转租人对该物业的使用及装修权益等。如果无需解除合同，则不将受转租人列为案件的第三人。