房屋转租税收政策解析

一、房屋转租税收政策概述

根据财政部、国家税务总局财税[2008]24号《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，个人出租住房不论用途，将在3%税率的基础上减半征收营业税。

房屋转租税收政策具体内容

根据相关规定，房屋转租涉及以下税收政策：

1. 营业税：根据月租金收入乘以3%再除以2计算。

2. 城建税：根据营业税金额乘以相应税率计算，市区为7%，县城和镇为5%，不属于市区、县城或镇的为1%。外籍和港澳台人员不征收城建税。

3. 教育费附加：根据营业税金额乘以3%计算，外籍和港澳台人员不征收教育费附加。

4. 地方教育附加：根据营业税金额乘以1%计算。

5. 房产税：根据月租金收入乘以4%计算。

6. 土地使用税：免征土地使用税。

7. 印花税：根据月租金收入乘以0.001计算。

8. 个人所得税：按照10%的税率计算。

二、境外个人和企业购买商品房的纳税情况

境外个人或企业购买商品房并出租时，根据法律规定应当纳税。境外个人指的是外籍人员（包括港澳台胞），境外企业指的是在国内投资的外商企业（包括港澳台胞投资企业）。

境外个人和境外企业的纳税情况有所区别：

1. 境外个人购买产权房后出租，若租金收入在2000元以下，按照综合税的15%减半缴纳；若租金收入在2000元以上，按照综合税的21%减半缴纳。与国内个人出租房屋的纳税方式相同。

2. 境外企业购买产权房后对外出租，如果在境内设有常设机构，应当缴纳营业税和企业所得税。营业税按照租金收入的5%计算，企业所得税按照30%计算。如果机构无法提供准确的成本和费用凭证，按照租金收入的30%缴纳。

对于境外个人和企业购买的产权房进行自住的情况，还需要缴纳一项房产税。房产税按照居住者入住使用第二个月起扣除总房价的20%后剩余金额一次性缴付。

如果涉外房屋通过中介进行出租，房主需支付一笔中介费给中介公司。无论是否支付该费用，税收仍按照原始租金收入计算，不能在缴税前扣除中介费用。如果涉外房屋连同室内家具一同出租，税收仍按照总租金收入计算，不能在缴税前扣除所谓的“家具使用费”。