次承租人与出租人的合同履行与转让人有关系吗

次承租人与出租人的合同履行与转让人有关系吗

1. 法律关系构成

房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为，形成承租人与次承租人之间的新租赁合同。转租后，转租人仍享有租赁权。因此，产生了两个独立但相互关联的合同关系，即房屋产权人与承租人（转租人）之间的本租合同，以及承租人（转租人）与次承租人之间的转租合同。承租人在此过程中扮演双重角色，既要履行与房屋产权人之间的本租合同，又要履行与次承租人之间的转租合同。

承租权转让是指承租人在租赁期间将房屋的承租权转让给第三人，即承租人与房屋产权人的本租合同解除，承租人退出租赁关系，由受让承租权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。

2. 法律行为有效前提条件

无论是房屋转租还是承租权转让，承租人都需要获得出租人的书面同意，但在表现形式上略有不同。转租可以通过在本租合同中约定转租条款或出租人另行出具同意书的方式进行。而承租权转让属于合同一方（承租人）对合同权利和义务的转让，通常不会在合同中预先约定，只能取得出租人另行出具的同意书。

3. 违反前提条件的法律后果

如果承租人未获得出租人的书面同意，转租的行为可能导致出租人直接解除与承租人之间的本租合同。而在承租权转让中，出租人只有权利宣告承租人将承租权转让给第三人的行为无效，但无权以此为由解除与承租人之间的本租合同。

4. 转租与租赁权转让的附随性

在转租中，转租合同与本租合同具有附随性。具体表现在以下几点：1）房屋转租期间，如果本租合同发生变更影响转租合同履行，转租合同应随之变更；2）房屋转租期间，如果本租合同解除，转租合同应随之解除；3）转租合同约定的租期最后时限不得超过本租合同中约定的最后租期。而承租权转让后，由于承租人退出本租合同，第三人与出租人建立租赁关系时，可以不受已终止的本租合同约束，重新确定双方的权利义务关系。

5. 租赁权转让的法律规定

我国合同法只在第二百三十四条规定了租赁权转让的法定情形，即“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。对于其他情形下的租赁权转让，合同法没有明文规定。因此，在设立租赁权转让的法律规定时，需要确定成立要件。各国法律对此规定不一，大体上分为限制主义模式和自由主义模式。在限制主义模式下，未经出租人同意，承租人不得转让租赁权。而在自由主义模式下，承租人有转租或转让租赁权的权利，除非租赁契约有禁止的约定。

根据我国合同法的规定，租赁权的转让也需要出租人的同意作为成立要件，这样才符合法律精神，稳定合同关系，限制当事人滥用合同权利。因此，只有在当事人有特别约定或经出租人同意的情况下，承租人才能合法转让租赁权。

因此，在审理租赁权转让引发的诉讼案件中，如果租赁权的转让是经出租人同意的，那么出租人与受让第三人为双方当事人，他们之间的权利义务的处理应按照合同法中租赁合同一节的规定来确定。