农村的房屋可以买卖吗,签订的买卖农村房屋的合同有效吗

案情简介

黄某的房屋出售合同有效性的问题

黄某是某村村民，于1999年在其领有宅基地使用证的宅基地上建造了一座213.2平方米的房屋，并办理了村镇房屋所有权证，该证上登记的所有权人是黄某。2001年7月，黄某与村民李某签订了一份房屋购销协议，约定将上述房屋全部出售给李某，售价为64000元，一次性付清。黄某在收到房款后，将房屋所有权证交给了李某。然而，双方并未进行产权过户手续。由于无法与黄某协商解决房屋产权过户问题，李某于2013年将黄某告上法庭，要求黄某协助办理房屋过户登记手续。经审理，法院查明，该房屋所在土地属于集体土地，由黄某所在的村委会管理。

法律解读

判定房屋出售合同的有效性

根据《合同法》第52条第(五)项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同是无效的。在本案中，应当适用合同法来判定房屋出售合同的有效性。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第3条的规定，对于合同法实施以前成立的合同，应当适用当时的法律。根据合同法的规定，违反法律或行政法规强制性规定的合同是无效的。因此，本案应当适用合同法来判定房屋出售合同的有效性。

房屋出售合同的有效性

根据《土地管理法》第12条的规定，改变土地权属和用途的行为应当办理土地变更登记手续。然而，该法并未规定办理变更登记手续后合同才生效。根据《<合同法>若干问题的解释(一)》第9条的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。因此，法院不能依据《土地管理法》的规定认定房屋出售合同无效。此外，法律并未禁止农村村民出售宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制。因此，法院不能将农村房屋买卖行为认定为无效。

合同无效与诚实信用原则的冲突

如果判决房屋出售合同无效，将违背诚实信用的基本原则，与维护社会秩序的法律宗旨不相符。本案中的房屋买卖合同自2001年签订并履行至今已经十多年。在此期间，双方未发生任何争议。如果判决合同无效，将违背诚实信用的基本原则，属于恶意抗辩。从维护社会秩序和尊重交易公平的原则出发，如果允许当事人无限期地随时动摇已存在的法律关系，将对另一方造成不公平。这不仅违背了合同无效制度的初衷和立法意图，也与维护社会秩序的法律宗旨不相符。