如何避免商品房包销中的风险

如何规避商品房包销中的风险

1、明确房屋所有权证的取得时间

在合同中要求开发商明确房屋所有权证的取得时间。如果无法按时取得房产证，则买方有权退房或按约定支付违约金。

如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内取得房屋所有权证，并将其写入合同，则买方的风险可能会减少。如果开发商不同意两年内取得，而是三年或四年内取得，则此项目风险较大。根据正常的房地产开发程序，房屋竣工交付后一年左右应该能够取得房屋所有权证，最多不会超过两年。

如果超过两年，则可能是开发商没有足够的资金交纳全部土地出让金，且后期也没有能力交纳，或者项目本身存在非法问题，永远无法取得房屋所有权证。

2、考查用公积金贷款或商业贷款的成功率

在谈合同时，要求开发商承诺如果因为开发商原因无法取得公积金贷款或商业贷款，则买方有权退房、退款并承担较重的违约责任。因为银行对公积金贷款审查较严格，要求开发商具备完整的证件。

如果开发项目存在非法问题或缺少必要证件，银行将不会贷款。如果因为开发商原因无法取得商业贷款，那就间接证明银行也认为该项目存在风险。

3、确保开发商提供预售许可证

如果是预售项目，开发商拒不提供预售许可证的原件，则应在合同中注明开发商最迟应在一个月之内到房地产管理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。如果开发商不同意此约定，则可能该项目存在缺陷，可能是开发商并未完全取得该项目的预售许可证。

在签约谈判中还可以从其他方面了解整个项目的风险性，如房屋质量、交房条件等。购房者不能仅凭开发商的广告或售楼人员的口头介绍就匆忙决定购买房产，而应综合分析法律、房地产专业知识和开发商的实力等多个因素。

商品房包销中可能存在的风险

1、包销商的不实宣传和承诺

作为代理人的包销商在包销过程中负责商品房广告的设计、制作和费用承担。在包销合同签订后，一些包销商为了自身利益，在与媒体、广告公司和购房人交往时可能作出不实宣传和承诺，这对开发商来说是潜在的风险。包销商完成委托事务后离开销售项目，而销售后的工作和责任全部由开发商承担。

2、不合实际的承诺

为了确保销售，在包销期内，包销商可能会在商品房买卖合同中作出不合实际的承诺。如果开发商未对合同进行审查，随意盖章，甚至将公章交给包销商用于签约，那么在盖章的同时也埋下了日后的纠纷。

如果在这种销售方式下，开发商加盖公章的行为仍被视为一种权利，那么开发商随时可以放弃这种权利，使售房合同缺乏必要的要件，导致合同效力缺陷，包销商的销售权将受到严重限制，全权包销可能会失败。这对于确立良好健康的包销关系是不利的。