民法典中私人抵押房产如何执行

一、民法典中私人抵押房产的执行方式

1. 债权人与债务人协商

根据《中华人民共和国民法典》第四百一十条的规定，私人抵押房屋的债权人在债务人不履行到期债务或发生约定的实现抵押权情形时，可以与债务人协商以抵押财产折价或通过拍卖、变卖抵押财产来优先受偿。如果协商不成，债权人可以向人民法院提起诉讼。

2. 请求人民法院拍卖、变卖抵押财产

在债权人与债务人未就抵押权实现方式达成协议的情况下，债权人可以向人民法院请求拍卖、变卖抵押财产。

3. 参照市场价格进行折价或变卖

对于抵押财产的折价或变卖，应当参照市场价格进行评估和决定。

二、导致抵押合同无效的情形

1. 抵押物所有权、使用权不明或有争议

如果抵押物的所有权、使用权不明或有争议，抵押合同将被视为无效。例如，抵押人将他人的财产作为抵押，或者抵押人未经其他共有人同意而以共同共有财产设立抵押。

2. 抵押物不特定

如果抵押合同上只笼统地注明财产一宗，而没有详细清单，不符合法律关于抵押物必须是特定的规定，抵押行为将被视为无效。

3. 未办理抵押物手续

如果以担保法第42条规定的特定物作抵押，必须办理抵押登记手续。如果未办理抵押物手续，抵押合同将被视为无效。

4. 抵押物重复抵押

在抵押期间，未经债权人同意，抵押人就抵押物价值已设置部分再行抵押的行为将被视为无效。

5. 通过规避法律订立抵押合同

如果通过签订抵押合同规避法律，抵押合同将被视为无效。例如，在法律文书生效后订立抵押合同，或者尽管存在银行贷款，但企业在财产抵押后才贷款，或者贷款中银行资金不到位。

6. 主合同无效

如果担保合同的主合同无效，抵押合同也将被视为无效。抵押合同作为一种从合同，其有效性前提是主合同合法有效。

7. 以不能作抵押的财产设立抵押权

如果以法律禁止买卖的自然资源、未办理土地使用权出让手续的土地使用权、不能强制执行的财产或被查封、扣押、监管或采取其他诉讼保全措施的财产等作为抵押，抵押合同将被视为无效。

8. 抵押物价值不确定

如果以财产保险单作为抵押，其价值依附于其他事件的发生，本身不是有价证券，也不是可以折价或变卖的财产，因此不能用于抵押。