二手房交易合同需注意什么问题

二手房交易合同需注意的法律问题

1、房屋产权和手续是否齐全

房产证是房主对房屋享有所有权的唯一凭证。对于买房人而言，没有房产证存在极大的风险。即使房主目前没有办理抵押或转卖，但他仍有可能在未来进行这些操作。因此，最好选择具有房产证的房屋进行交易。对于共有房屋，如有继承人共有、家庭共有或夫妻共有，买房人应与所有共有人签订房屋买卖合同。如果部分共有人擅自处分共有财产，未经其他共有人同意，买房人与其签订的买卖合同通常是无效的。

因此，有关人士认为，最有效的方法是委托信誉好、专业强的房地产经纪公司承担担保责任，以验证买卖双方的真实身份并确认房屋产权无纠纷。

2、明确成交价格和税费责任

在合同中必须明确规定正式的成交价格、交易时间、交易税费以及由买卖双方中的哪一方负责支付税费。

根据现行税收政策，房产买卖过程中房主应支付的税费包括营业税、个人所得税和印花税；买方应支付的税费包括契税、土地出让金和印花税（与房主各支付一半）。

3、明确买卖双方的责任

在签订合同时，明确买卖双方的责任非常重要。如果一方违约，应约定其享有的权利以及双方在合同上得到的补偿。违约金的金额和交付时间应清楚地写明。

4、明确付款方式和时间

双方应在合同中明确付款方式和时间，包括首付款和尾款的支付比例、金额和时间。这样可以确保在买方拖欠或减少阶段支付金额的情况下有据可依，更好地维护买方的权益。由于存在一些以贷款方式购买二手房但由于贷款未批准导致交易失败的案例，为了避免浪费时间，业主应尽早确认买方是否能够获得贷款。

5、明确过户时间

约定过户时间是合同中较为重要的条款之一，因为买方最关心的是房屋何时最终归属于自己。买方需要谨慎并确切地约定过户时间。

6、明确物业交割

在签订买卖合同时，不要忘记约定物业交割阶段。在附加条款中必须约定水、电、煤气、物业和供暖等费用的交接时间。对于物业和供暖等费用的缴纳时间和标准，应与原房主所在单位改签协议内容，买方在改签协议时卖方应予以配合。这些都应在合同中明确注明，以维护买方的利益为目的。